pl 
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, musisz zwrócić uwagę na wiele aspektów nieruchomości. W tym kontekście ważna jest powierzchnia użytkowa, która wpływa m.in. na ostateczną wartość mieszkania. Często pojawia się ona też na prospekcie informacyjnym oraz w umowie deweloperskiej wraz z metodą jej wyliczenia. Znajomość tego tematu pozwoli Ci znaleźć mieszkanie z najlepiej zaprojektowaną powierzchnią. W tym artykule przybliżamy między innymi podstawy prawne i sposoby obliczania powierzchni użytkowej oraz opisujemy, jak ten parametr wpływa na nieruchomość.
Określenie powierzchni użytkowej definiują obecnie trzy ustawy.
Najstarszą z nich jest ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.). Akt prawny mówi, że powierzchnia użytkowa jest wartością mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich piętrach zarówno podziemnych, jak i nadziemnych, z wyłączeniem powierzchni piwnic, klatek schodowych i szybów dźwigowych. Jak wskazuje art. 16. Ust 5 ustawy, pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 m są wliczane w 100% do powierzchni użytkowej, te o wysokości od 1,4 m do 2,20 m w 50%, a niższe nie zaliczają się w ogóle do powierzchni użytkowej budynku.
Definicja powierzchni użytkowej jest regulowana również przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.). Z kolei w tym dokumencie powierzchnię użytkową budynku lub jego części mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Z obliczeń wyłącza się powierzchnię klatek schodowych i szyby windowe, ale do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się pomieszczenia towarzyszące takie jak garaże podziemne, piwnice czy poddasza użytkowe.
Ostatnim aktem prawnym regulującym powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.). Ustawa ta wskazuje, że przez powierzchnię użytkową budynku należy rozumieć sumę wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu mieszkalnym. Zapisy ustawy odnoszą się do pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, korytarzy i łazienek oraz innych pomieszczeń, które pełnią funkcję mieszkalną i gospodarczą. Akt prawny wskazuje, że do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni balkonów, tarasów, antresoli, wózkarni, suszarni, strychów czy loggii.
Jak widać, pojęcie powierzchni użytkowej występuje w polskim prawie budowlanym w wielu odsłonach, a odpowiedź na pytanie, jaką definicję należy stosować, nie jest jednoznaczna. W praktyce przyjmuje się, że rozumienie powierzchni użytkowej może zależeć od wymagań specyficznych dla danej sytuacji prawnej lub technicznej budynku.
Zakup mieszkania to jedno z największych przedsięwzięć w życiu każdego człowieka. W arto sprawdzić w dokumentach między innymi powierzchnię użytkową budynku oraz metodę obliczeniową zastosowaną do jej określenia. Przy obliczaniu powierzchni użytkowej deweloperzy stosują normę PN-ISO 9836.
Do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych do 19 września 2020 roku obowiązywała tzw. stara norma, czyli PN-ISO 9836:1997. Wygasły już akt prawny dopuszczał wliczanie do powierzchni użytkowej również powierzchni elementów, nadających się do demontażu tj. ścianki działowe, rury czy kanały.
Od 19 września 2020 roku obowiązuje nowa norma, opublikowana przez Polski Komitet Normalizacyjny pod nową nazwą PN-ISO 9836:2015-12.
Choć norma PN-ISO 9836:1997 traktowana jest już jako wygasła, ustawodawca nie zdecydował się na jej całkowite usunięcie z obrotu nieruchomości. Na taką decyzję wpłynął fakt, że realizacja inwestycji mieszkaniowej jest procesem długotrwałym. Dlatego na mocy obowiązujących przepisów przejściowych, deweloper może zastosowaną starą normę.
Z naszego artykułu wiesz już, czym jest powierzchnia użytkowa mieszkania. Jednak w budownictwie występuje znacznie więcej terminów, a najważniejszymi z nich są: powierzchnia netto i powierzchnia całkowita. W jaki sposób definiowane są te terminy i czym się różnią od omówionej wcześniej powierzchni użytkowej? Szczegóły przedstawiamy poniżej.
Powierzchnia całkowita dotyczy wszystkich kondygnacji mieszkania, wliczając w to piwnicę, strych, garaż i inne pomieszczenia techniczne. Jest to pojęcie szersze niż powierzchnia użytkowa, ponieważ uwzględnia wszystkie przestrzenie, niezależnie od ich przeznaczenia.
Główna różnica między powierzchnią całkowitą, a powierzchnią użytkową polega na ich przeznaczeniu. Powierzchnia użytkowa obejmuje tylko te części mieszkania, które są bezpośrednio wykorzystywane przez mieszkańców do codziennych aktywności. Natomiast powierzchnia całkowita uwzględnia wszystkie przestrzenie, nawet te, które nie są użytkowane na co dzień, jak strych czy piwnica. W praktyce oznacza to, że powierzchnia użytkowa jest zawsze mniejsza niż powierzchnia całkowita.
Powierzchnia netto to powierzchnia, która obejmuje wszystkie pomieszczenia wewnątrz mieszkania, ale z wyłączeniem ścian działowych i konstrukcyjnych. Jest to istotna definicja w kontekście projektowania wnętrz i oceny efektywnego wykorzystania przestrzeni mieszkalnej. Pomiar powierzchni netto pozwala dokładnie określić, jak dużo miejsca oferuje dane mieszkania.
Chociaż powierzchnia netto i powierzchnia użytkowa mogą wydawać się podobne, różnią się one od siebie w istotny sposób. Powierzchnia netto nie uwzględnia grubości ścian działowych, co oznacza, że jest to dokładniejszy wskaźnik faktycznej przestrzeni dostępnej wewnątrz pomieszczeń. Natomiast powierzchnia użytkowa koncentruje się na funkcjonalnym przeznaczeniu przestrzeni, obejmując tylko te obszary, które są przeznaczone do użytku przez mieszkańców.
Przy zakupie nieruchomości warto pamiętać, że im większa powierzchnia użytkowa nieruchomości, tym wyższe wydatki poniesiemy na jej ogrzewanie, chłodzenie oraz inne media. Co więcej, jest ona również brana pod uwagę przy określaniu stawki za czynsz. Znając zatem tę wartość, możesz mniej więcej oszacować, jakie koszty administracyjne będziesz płacić.
Wiedząc o tym, że powierzchnia przekłada się bezpośrednio na koszty utrzymania nabytej nieruchomości, możesz podejmować świadome decyzje, które będą wpływać na budżet domowy.
Wiedza na temat tego, co dokładnie obejmuje powierzchnia użytkowa, jest kluczowe przy zakupie mieszkania. Kupując lokal, warto znać dokładny sposób obliczania tej powierzchni, co pozwala na lepsze porównanie ofert i ocenę, czy cena nieruchomości jest adekwatna do rzeczywistego metrażu. Na przykład, świadomość tego, że w obliczeniach powierzchni użytkowej nie uwzględnia się części pomieszczeń o wysokości poniżej 1,4 m czy też balkonów i tarasów, pozwala dokładniej oszacować użyteczność nieruchomości oraz uniknąć przepłacenia.
Jeśli szukasz wymarzonego lokalu mieszkalnego, koniecznie sprawdź najnowsze inwestycje ATAL.
