pl 
Wynajem mieszkania to popularny sposób na pozyskiwanie dodatkowych dochodów, ale wiąże się z określonymi obowiązkami podatkowymi. W 2023 roku weszły w życie kolejne zmiany w przepisach, które każdy wynajmujący powinien znać, żeby uniknąć problemów z urzędem skarbowym. W naszym artykule znajdziesz szczegółowe informacje na temat form opodatkowania, obowiązków wobec fiskusa, wysokości podatku oraz innych ważnych kwestii związanych z wynajmem mieszkania.
Podatek od wynajmu mieszkania to obowiązek podatkowy, który dotyczy osób fizycznych i przedsiębiorców, uzyskujących przychody z tytułu najmu nieruchomości. Podatek ten jest naliczany od uzyskanych przychodów lub dochodów, w zależności od wybranej formy rozliczenia. Jego celem jest opodatkowanie zarobków uzyskanych z wynajmu i uregulowanie ich zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa podatkowego. W Polsce wynajem prywatny można obecnie rozliczać wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Podatek od wynajmu mieszkania zobowiązani są płacić wszyscy wynajmujący, niezależnie od tego, czy są osobami fizycznymi, czy prowadzą działalność gospodarczą. W przypadku osób prywatnych to wynajmujący, jako właściciel mieszkania, jest odpowiedzialny za odprowadzenie należności do urzędu skarbowego. Przedsiębiorcy, którzy wynajmują lokale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, regulują te zobowiązania na podstawie przepisów dotyczących przedsiębiorstw.
Jeśli wynajmujesz nieruchomość jako osoba prywatna, jedyną dostępną formą rozliczenia z urzędem skarbowym jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ta forma opodatkowania charakteryzuje się stosunkowo prostymi zasadami, a podatek oblicza się od całkowitego przychodu, według dwóch stawek podatkowych. Jednak mimo swojej przejrzystości, ryczałt nie zawsze jest korzystny dla wynajmujących.
Wynika to z tego, że w ramach tej formy rozliczenia nie można odliczać kosztów uzyskania przychodu. Wydatki takie jak remonty, opłaty administracyjne czy rachunki za media nie obniżają podstawy opodatkowania, co może znacząco wpłynąć na końcowy bilans finansowy wynajmującego. Brak kwoty wolnej od podatku oznacza, że każda zarobiona suma podlega opodatkowaniu, niezależnie od wysokości poniesionych kosztów.
W przeszłości osoby, które wynajmowały mieszkania, miały możliwość rozliczania się na zasadach ogólnych, co pozwalało na odliczenie wydatków związanych z najmem i korzystanie z kwoty wolnej od podatku. Te bardziej elastyczne rozwiązania zostały jednak całkowicie wyeliminowane, co dla wielu wynajmujących oznacza wzrost obciążeń podatkowych i ograniczenie możliwości optymalizacji rozliczeń. Dlatego przed rozpoczęciem wynajmu warto dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami, żeby świadomie zarządzać swoimi finansami i uniknąć problemów podczas rozliczeń z fiskusem.
Podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania jest naliczany według dwóch stawek:
Dla małżonków rozliczających się wspólnie limit wynosi 200 000 zł rocznie. Warto pamiętać, że stawki te odnoszą się wyłącznie do kwoty przychodu, a nie do dochodu, co oznacza, że koszty uzyskania przychodu nie obniżają podstawy opodatkowania.
W przypadku działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości masz do wyboru kilka form opodatkowania. Możesz zdecydować się na skalę podatkową, która obejmuje stawki 12% i 32% od dochodu oraz przewiduje kwotę wolną od podatku w wysokości 30 tys. zł. Inną opcją jest podatek liniowy, wynoszący 19% od dochodu, jednak w tym przypadku nie przysługuje kwota wolna od podatku.
Od 2021 roku istnieje również możliwość rozliczania takiej działalności w formie ryczałtu. W tym wariancie podatek naliczany jest od przychodu, a stawki, podobnie jak w przypadku najmu prywatnego wynoszą 8,5% lub 12,5%, w zależności od wysokości osiągniętych przychodów. Należy jednak pamiętać, że w przypadku wybrania ryczałtu, pojawia się obowiązek zgłoszenia tego faktu do urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z najmu.
Podatek należy opłacać na swój mikrorachunek podatkowy. Termin zapłaty zależy od wybranej metody rozliczenia:
Przykładowo, podatek za styczeń należy uiścić do 20 lutego, a podatek za cały czwarty kwartał do 20 stycznia następnego roku. Należności należy wpłacać na indywidualny mikrorachunek podatkowy, który można wygenerować na stronie podatki.gov.pl.
Jako wynajmujący musisz też złożyć roczne zeznanie podatkowe na formularzu PIT-28. Termin złożenia deklaracji podatkowej przypada na okres od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, który chcesz rozliczyć. Wypełnienie deklaracji jest obecnie bardzo proste. Wystarczy wskazać uzyskany przychód i zaliczki uiszczane w ciągu roku. Można to zrobić zarówno w formie tradycyjnej, jak i drogą elektroniczną, korzystając z profilu zaufanego lub bankowości internetowej.
Wynajem mieszkań na cele mieszkaniowe z reguły nie podlega opodatkowaniu VAT, niezależnie od wysokości uzyskiwanych przychodów. Wyjątek stanowi wynajem lokali, które najemca może zagospodarować m.in. na gastronomię czy usługi. W takiej sytuacji zwolnienie z VAT obowiązuje tylko w przypadku, gdy przychody roczne nie przekraczają 200 000 zł. Z kolei w przypadku najmu krótkoterminowego, gdy działanie to ma charakter działalności gospodarczej, podlega ono VAT.
W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie przewidziano żadnych ulg podatkowych ani kwoty wolnej od podatku. Wynajmujący muszą zapłacić podatek od każdej kwoty przychodu, co jest istotną zmianą w porównaniu z wcześniejszymi zasadami ogólnymi, które pozwalały na odliczenie kosztów związanych z wynajmem.
Zgłoszenie podatku od wynajmu mieszkania zależy od rodzaju umowy, którą zawarłeś z najemcą. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, czyli umowy oferującej wynajem na krótki termin (kilka dni), lub też na termin dłuższy, jednak po uiszczeniu przez obie ze stron wszystkich formalności notarialnych, należy poinformować o tym urząd skarbowy w ciągu 14 dni, składając odpowiedni formularz. Natomiast przy wynajmie tradycyjnym nie jest wymagane zgłaszanie tego faktu. Wystarczy, że terminowo wpłacisz zaliczkę na podatek dochodowy na konto urzędu skarbowego, korzystając z indywidualnego mikrorachunku podatkowego. Numer mikrorachunku można wygenerować na podstawie numeru PESEL (dla osób fizycznych) lub NIP (dla przedsiębiorców) lub pozyskać go w dowolnym urzędzie skarbowym.
Urząd skarbowy może skontrolować właściciela nieruchomości, żeby upewnić się, że przychody z wynajmu są prawidłowo rozliczane. Najem okazjonalny, który wymaga formy aktu notarialnego, należy zgłosić w urzędzie w określonym terminie. W przypadku najmu tradycyjnego zgłoszenie nie jest konieczne, ale obowiązek opłacania podatku, w formie miesięcznej lub kwartalnej, dotyczy każdego wynajmującego.
Kontrole urzędu mogą wynikać z niezgodności w zeznaniach podatkowych lub w przypadku podejrzenia, że podatnik nie ujawnił pełnych przychodów. Często ich podstawą bywają również zgłoszenia od osób trzecich, w tym anonimowe informacje. Jeśli chcesz uniknąć problemów, warto prowadzić rzetelną dokumentację i terminowo regulować należności.
Takie postępowanie wiąże się z poważnymi konsekwencjami. Dotkliwość kary zależy od tego, czy urząd skarbowy uzna je za wykroczenie skarbowe, które dotyczy zaległości, nie większych niż pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia, czy przestępstwo skarbowe, jeśli zaległości przekraczają pięciokrotność minimalnego wynagrodzenia.
W przypadku zaległości podatkowych urząd skarbowy może:
Jeśli masz zaległości w płaceniu, to możesz skorzystać z procedury tzw. czynnego żalu. Należy wtedy zgłosić się do urzędu skarbowego i zapłacić zaległy podatek.
Małżonkowie, którzy pozostają we wspólności majątkowej, mogą rozliczyć przychody z najmu na dwa sposoby:
Oświadczenie o wspólnym rozliczaniu przychodów przez jednego z małżonków należy złożyć u właściwego naczelnika urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód w danym roku podatkowym. Decyzja ta pozostanie ważna na kolejne lata, chyba że zostanie formalnie wycofana.
Małżonkowie, którzy korzystają z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, mają prawo do wspólnego limitu w wysokości 200 000 zł rocznych przychodów opodatkowanych stawką 8,5%. Jeśli jednak nie złożą oświadczenia o wspólnym rozliczaniu, każdemu z nich przysługuje indywidualny limit w wysokości 100 000 zł. Małżonkowie nie skorzystają z limitu 200 000 zł, jeżeli zdecydowali się na rozdzielność majątkową lub wynajmują nieruchomości, które należą do ich odrębnych majątków.
Opodatkowanie przychodów z najmu mieszkania w 2025 roku wymaga przestrzegania jasno określonych zasad oraz znajomości aktualnych przepisów. Obecnie jedyną dostępną formą rozliczania najmu prywatnego jest ryczałt ewidencjonowany. W przypadku wynajmu mieszkań przeznaczonych na cele mieszkaniowe obowiązuje zwolnienie z podatku VAT, co oznacza, że wynajmujący nie muszą uwzględniać tego podatku w swoich rozliczeniach.
Należy pamiętać o terminowym odprowadzaniu należności podatkowych i rzetelnym dokumentowaniu wszystkich przychodów. Umowy najmu oraz potwierdzenia wpłat stanowią podstawę w przypadku ewentualnej kontroli ze strony urzędu skarbowego.
Regularne rozliczanie podatków oraz stosowanie się do obowiązujących wytycznych pozwala uniknąć problemów z fiskusem. Dzięki temu wynajem mieszkania może pozostać źródłem stabilnego dochodu, bez ryzyka nieprzyjemności prawnych czy finansowych.
