Czym jest taksa notarialna i dlaczego musisz ją zapłacić przy zakupie mieszkania?

Taksa notarialna – co to jest i dlaczego jest obowiązkowa?

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za czynności notarialne, w tym przede wszystkim za sporządzenie aktu notarialnego, który potwierdza przeniesienie prawa własności do nieruchomości i zapewnia bezpieczne przeprowadzenie transakcji zgodnie z przepisami prawa.

Musisz wiedzieć, że bez tego dokumentu transakcja jest nieważna. Obowiązek notarialnego potwierdzenia umowy wynika z przepisów prawa cywilnego i dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Przy zakupie mieszkania taksa notarialna obejmuje m.in.:

• sporządzenie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży – to podstawowy dokument potwierdzający przeniesienie własności, bez którego transakcja nie ma mocy prawnej,
• poświadczenie zgodności odpisów dokumentów – pozwala na uzyskanie potwierdzenia autentyczności przedstawionych kopii,
• założenie księgi wieczystej nieruchomości – umożliwia ujawnienie nowego właściciela i zabezpiecza prawa do mieszkania,
• wpis do księgi wieczystej prawa własności – formalizuje przeniesienie własności na nabywcę.

Wysokość tej opłaty ustala notariusz, jednak nie może ona przekroczyć limitów określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Dzięki temu koszty są  przewidywalne dla dwóch stron transakcji, a bezpieczeństwo transakcji zagwarantowane.

Jak notariusz nalicza taksę notarialną?

Maksymalne stawki taksy notarialnej zależą od wartości transakcji. Im wyższa cena mieszkania, tym wyższa opłata notarialna. Zgodnie z obowiązującymi przepisami stawki wynoszą maksymalnie:

• do 3 000 zł – 100 zł,
• od 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł,
• od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.

Warto pamiętać, że w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami z I grupy podatkowej maksymalna taksa wynosi 7 500 zł.

Przykład obliczenia taksy notarialnej

Jeżeli kupujesz mieszkanie za 400 000 zł, to wysokość taksy będzie wynosić: 1010 zł + 0,4% z nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Obliczamy:  400 000 zł – 60 000 zł = 340 000 zł. 0,4% z 340 000 zł to 1 360 zł. Dodajemy tę kwotę do 1 010 zł: 1 010 zł + 1 360 zł = 2 370 zł.

Do tej sumy doliczamy jeszcze 23% podatku VAT.

Koszty dodatkowe związane z czynnościami notarialnymi

Taksa notarialna to nie jedyny wydatek przy zakupie mieszkania. Do kosztów związanych z wizytą u notariusza należy doliczyć również:

• opłaty sądowe – np. 200 zł za wpis prawa własności do księgi wieczystej. To niezbędny krok, żeby formalnie potwierdzić swoje prawo do mieszkania.
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% od ceny transakcyjnej przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Na przykład, jeśli mieszkanie kosztuje 500 000 zł, PCC wyniesie 10 000 zł.
• opłaty za odpisy aktu notarialnego – 6 zł za każdą stronę dokumentu. Taki odpis jest potrzebny np. do przedłożenia w banku przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny.

W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny dochodzi jeszcze opłata za ustanowienie hipoteki, która wynosi 200 zł. Hipoteka to zabezpieczenie spłaty kredytu, które zostaje ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.

Kto opłaca koszty notarialne?

Zwyczajowo przyjęło się, że na rynku wtórnym obowiązek ten spoczywa na kupującym. Natomiast przy zakupie mieszkania od dewelopera kwestia ta jest uregulowana przepisami prawa. W tym przypadku koszt taksy może być dzielony po równo pomiędzy kupującego a dewelopera, należy jednak mieć na uwadze, że to umowa określa, kto te koszty poniesie.

Umowa przedwstępna i akt notarialny

Koszty mogą pojawić się także na etapie podpisywania umowy przedwstępnej. Choć prawo nie wymaga, żeby taka umowa miała formę aktu notarialnego, to zapewnia on dodatkowe bezpieczeństwo. Notariusz potwierdza bowiem zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy. Takie rozwiązanie daje możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej, co daje silniejsze zabezpieczenie dla kupującego.

Czy można obniżyć koszty notarialne?

Chociaż prawo określa maksymalne stawki, notariusze mają możliwość ustalenia niższych opłat. Warto więc przed wizytą w kancelarii zapytać o możliwość negocjacji. Można również skorzystać z pomocy specjalistów, którzy podpowiedzą, jakie dokumenty przygotować, żeby uniknąć dodatkowych kosztów, takich jak uzupełniający akt poświadczenia dziedziczenia czy sporządzenie protokołu posiedzenia zarządu.

Porady praktyczne na temat oszczędności

• Zbierz niezbędne dokumenty wcześniej, żeby uniknąć dodatkowych wizyt u notariusza.
• Porównaj oferty różnych kancelarii, ponieważ niektórzy notariusze oferują konkurencyjne stawki.
• W przypadku zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny zapytaj, czy istnieje możliwość połączenia niektórych czynności w jeden akt, co może obniżyć koszty.

Rola notariusza w procesie zakupu mieszkania

Notariusz nie tylko sporządza dokumenty, ale również czuwa nad bezpieczeństwem transakcji. Wyjaśnia stronom skutki prawne umowy, weryfikuje tożsamość uczestników oraz sprawdza aktualny stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Dba również o to, żeby umowa była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Podsumowując, taksa notarialna to nieodłączny element transakcji zakupu mieszkania. Jeśli przygotujesz się na ten wydatek, to unikniesz niespodzianek finansowych. Warto zrozumieć zasady jej naliczania oraz możliwości obniżenia kosztów i w pełni świadomie podejść do procesu zakupu wymarzonego mieszkania.