pl 
Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2025 roku wszedł w fazę wyczekiwania. Po dynamicznych wzrostach cen i okresie wzmożonego popytu, obecna sytuacja przynosi wyraźne spowolnienie sprzedaży i większą ostrożność ze strony kupujących. Z jednej strony utrzymuje się wysoka liczba ofert, z drugiej nabywcy czekają na bardziej sprzyjające warunki.
Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2025 roku wszedł w fazę wyczekiwania. Po dynamicznych wzrostach cen i okresie wzmożonego popytu, obecna sytuacja przynosi wyraźne spowolnienie sprzedaży i większą ostrożność ze strony kupujących. Z jednej strony utrzymuje się wysoka liczba ofert, z drugiej nabywcy czekają na bardziej sprzyjające warunki.
Choć ceny nieruchomości nie uległy znaczącym zmianom, w wielu segmentach można zauważyć wyhamowanie wcześniejszych wzrostów. Sprzedaż mieszkań spadła, a zakończenie programu „Bezpieczny kredyt 2%” ostudziło nastroje zarówno wśród kupujących, jak i deweloperów.
Mimo to rynek nieruchomości mieszkaniowych pozostaje odporny na większe załamania, a lokalne korekty cenowe nie oznaczają jeszcze odwrotu od trendu wzrostowego, który dominował w poprzednich latach.
Ceny nieruchomości w Polsce nie są wynikiem jednego czynnika. Kształtuje je szereg powiązanych zjawisk ekonomicznych, społecznych i regulacyjnych. Możemy podzielić je na 3 główne grupy:
Koszt kredytu hipotecznego pozostaje jednym z najważniejszych elementów wpływających na sprzedaż mieszkań. Wysokie stopy procentowe utrudniają dostęp do finansowania, przez co wielu nabywców rezygnuje z zakupu lub przesuwa decyzję w czasie. W efekcie spadku zdolności kredytowej zmniejsza się liczba transakcji, co stabilizuje ceny, a w niektórych miastach prowadzi do korekt. Brak nowych programów kredytowych po zakończeniu „Bezpiecznego kredytu 2%” dodatkowo ograniczył popyt.
W największych miastach, mimo wprowadzenia wielu nowych inwestycji, sprzedaż mieszkań zwolniła. Przewaga rocznej nowej podaży nad realnym zapotrzebowaniem prowadzi do zwiększenia liczby ofert. Deweloperzy zaczęli oferować rabaty i dodatkowe udogodnienia, ale nie decydują się na drastyczne obniżki cen, ponieważ koszty realizacji inwestycji nadal rosną. Na rynku wtórnym sytuacja jest bardziej zróżnicowana, ponieważ korekty cen pojawiają się szybciej i mocniej reagują na lokalny popyt.
W 2025 roku na ceny mieszkań wpływa również reforma planowania przestrzennego. Choć jej skutki odczuwalne będą dopiero za kilka kwartałów, już teraz zmienia się sposób podejścia do planowania nowych inwestycji.
Wprowadzenie tzw. planów ogólnych oraz procedowanie projektu tzw. ustawy „podażowej” mogą w istotny sposób wpłynąć na przyspieszenie procesów inwestycyjnych w sektorze mieszkaniowym. Plany ogólne, które mają zastąpić obecnie obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, mają za zadanie uprościć oraz ujednolicić procedury planistyczne na poziomie gminnym. Dzięki temu inwestorzy zyskają większą przewidywalność co do przeznaczenia terenów, co ułatwi podejmowanie decyzji dotyczących lokalizacji nowych projektów mieszkaniowych.
Z kolei projekt ustawy „podażowej” zakłada szereg rozwiązań mających na celu odblokowanie potencjału gruntów i zwiększenie dostępności działek pod zabudowę. Mowa tu m.in. o skróceniu procedur administracyjnych, uproszczeniu przekształcania gruntów rolnych na cele mieszkaniowe czy ułatwieniach w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Takie zmiany mogą przyczynić się do zwiększenia liczby nowych inwestycji, co w dłuższej perspektywie ma szansę złagodzić presję cenową na rynku nieruchomości – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie dostępność gruntów jest ograniczona.
Zwiększenie podaży mieszkań poprzez sprawniejsze procedury planistyczne i inwestycyjne może również wpłynąć pozytywnie na stabilność rynku, poprawić konkurencyjność i zwiększyć dostępność mieszkań dla różnych grup społecznych – od singli po rodziny z dziećmi.
Ceny nieruchomości zależą także od czynników sezonowych, zmian w strukturze demograficznej oraz oczekiwań inwestorów. Rynek mieszkaniowy w Polsce reaguje na każdy z tych impulsów z opóźnieniem, ale kierunek zmian można ocenić po zachowaniach nabywców, inwestorów i deweloperów.
Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2025 roku znalazł się na rozdrożu. Brak nowych programów wsparcia ze strony rządu oraz utrzymujące się wysokie stopy procentowe skutecznie hamują popyt i ograniczają zdolność kredytową wielu Polaków. Pozytywem dla kupujących może być natomiast stabilizacja cen.
Po wygaszeniu rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2%” liczba sprzedanych mieszkań w największch miastach wyraźnie zmalała. Dotyczy to szczególnie Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Poznania. W tych lokalizacjach przewaga rocznej nowej podaży nad popytem była widoczna już pod koniec 2024 roku, a początek 2025 przyniósł pogłębienie tej tendencji. Deweloperzy zdołali sprzedać mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, co doprowadziło do zwiększenia liczby ofert oraz częstszych promocji na rynku pierwotnym.
Wstrzymywanie się klientów z decyzjami o zakupie wynika m.in. z wysokich stóp procentowych oraz niepewności co do przyszłości kredytów hipotecznych. Ministerstwo Rozwoju zapowiedziało prace nad nowymi rozwiązaniami, ale na razie brak konkretów.
W lutym 2025 rynek wtórny pokazał zróżnicowane tendencje. Warszawa zanotowała wzrost cen o 1,55 proc., osiągając średnią 17 340 zł za m², podczas gdy w Gdańsku ceny spadły o 3,83 proc. Gdynia również zanotowała lekką korektę. Sopot, jak zwykle, utrzymał pozycję najdroższego rynku w kraju. W Lublinie i Bydgoszczy ceny wzrosły, co wiązano z rosnącym zainteresowaniem mieszkaniami w miastach średniej wielkości i poprawą lokalnych warunków ekonomicznych.
Z analiz ekspertów wynika, że możemy spodziewać się stabilizacji cen w nadchodzących miesiącach, jednak bez wyraźnych sygnałów powrotu do wcześniejszych wzrostów. Wzrost cen mieszkań w największych miastach może jeszcze się pojawić, ale tempo będzie zbliżone do inflacji lub niższe. Na rynku nieruchomości mieszkaniowych nie przewiduje się dużych wahań, ale niewielkie spadki cen pozostają realnym scenariuszem.
W odpowiedzi na mniejszy popyt deweloperzy wdrażają strategie promocyjne i modyfikują plany inwestycyjne. W wielu przypadkach oferta została poszerzona o większą liczbę lokali o mniejszym metrażu i niższej cenie całkowitej. To ukłon w stronę osób dysponujących dużymi oszczędnościami, które nie potrzebują finansowania z kredytu. Segment luksusowy również utrzymuje się na stabilnym poziomie szczególnie w Warszawie, gdzie popyt inwestycyjny ze strony zamożnych nabywców nadal istnieje.
Mimo pewnych trudności deweloperzy nie zrezygnowali z planów wprowadzania nowych inwestycji. Szczególnie aktywne są firmy działające w sektorze mieszkaniowym w Krakowie, Trójmieście i Łodzi, gdzie możliwa jest największa przewaga nowej podaży nad bieżącym popytem. W tych miastach roczny wzrost liczby dostępnych lokali nie oznacza jednak nadpodaży i wynika raczej z prób utrzymania ciągłości realizacji projektów.
W 2025 roku w życie mają wejść nowe przepisy związane z planowaniem przestrzennym. Reforma, która zobowiązuje gminy do uchwalenia planów ogólnych do końca roku, może poprawić przejrzystość zasad zabudowy i przyspieszyć proces inwestycyjny. Równolegle trwają prace nad ustawą „podażową”, której celem jest zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
Z punktu widzenia rynku, zmiany te mogą przynieść lepsze warunki dla długoterminowych inwestycji deweloperskich. W krótkim okresie ich wpływ będzie jednak ograniczony. Proces planistyczny wymaga czasu, a większość deweloperów skupia się obecnie na sprzedaży już istniejącej oferty.
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym nie daje podstaw do radykalnych prognoz. Można oczekiwać umiarkowanych korekt i dalszego dostosowywania się do zmieniających się warunków. Koszt kredytu hipotecznego nadal pozostaje wysoki, co zniechęciło część potencjalnych klientów do zakupu mieszkania. Dalsze spadki cen nie są jednak oczywiste, ponieważ deweloperzy niechętnie obniżają stawki w obliczu rosnących kosztów budowy.
Na tle spadku sprzedaży oraz rosnącej liczby dostępnych lokali, polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę wyraźnego spowolnienia. W najbliższej perspektywie możliwym impulsem mogą stać się ewentualne zmiany w polityce mieszkaniowej państwa. Jednak w nadchodzących miesiącach kluczowe znaczenie będą miały ostrożność inwestycyjna, elastyczność ofert oraz ich dostosowanie do realnych potrzeb i możliwości finansowych nabywców.
