pl 
Zakup mieszkania to ważna życiowa decyzja, która wiąże z dodatkowymi kosztami, o których warto pamiętać jeszcze przed sfinalizowaniem transakcji. Musisz wiedzieć, że cena nieruchomości to niejedyny wydatek. Na ostateczną kwotę składają się również podatki, opłaty notarialne i koszty administracyjne, które mogą wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych. Sprawdź, jakie koszty musisz ponieść, gdy kupujesz mieszkanie.
Zakup mieszkania to wieloetapowy proces, który wymaga nie tylko dużych nakładów finansowych, ale i spełnienia licznych formalności. Dość często zdarza się, że osoby, które planują kupić nieruchomość, skupiają się na jej cenie oraz kosztach związanych z ewentualnym remontem, pomijając dodatkowe opłaty, które są obowiązkowe przy tego typu transakcji. Do tych kosztów należą przede wszystkim podatek VAT (przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych PCC (podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego).
Nie można zapominać również o kosztach notarialnych, które są obowiązkowe w przypadku każdej transakcji dotyczącej nieruchomości. Opłaty związane z założeniem księgi wieczystej nieruchomości, wpisem hipoteki (jeśli korzystasz z kredytu hipotecznego), a także ewentualnymi usługami pośrednika nieruchomości mogą spowodować, że finalna kwota, którą wydasz na mieszkanie, będzie wyraźnie wyższa niż początkowo zakładałeś.
Jeśli chcesz uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, to przed podpisaniem umowy kupna warto sporządzić szczegółowy kosztorys i uwzględnić w nim wszystkie dodatkowe wydatki, które mogą pojawić się w związku z transakcją.
Podatek VAT dotyczy wyłącznie nieruchomości dostępnych na rynku pierwotnym, czyli tych, które możesz kupić bezpośrednio od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej. Kupując mieszkanie od osoby prywatnej na rynku wtórnym, nie trzeba płacić VAT-u, ponieważ w tym przypadku obowiązuje inna forma opodatkowania, tzw. podatek PCC.
Podstawowa stawka podatku VAT wynosi 8% wartości nieruchomości i obejmuje większość mieszkań oraz domów jednorodzinnych. Zdarzają się jednak przypadki, w których podatek ten wzrasta aż do 23%. Dotyczy to lokali użytkowych oraz mikroapartamentów, czyli mieszkań o powierzchni mniejszej niż 25 m². W świetle prawa takie nieruchomości nie spełniają ustawowej definicji lokalu mieszkalnego, dlatego mogą być traktowane jako lokale użytkowe, co skutkuje wyższą – 23% – stawką podatku VAT. Należy jednak podkreślić, że nie każda nieruchomość o powierzchni poniżej 25 m² automatycznie podlega tej stawce. Kluczowe znaczenie ma klasyfikacja lokalu i jego faktyczne przeznaczenie – jeżeli lokal spełnia warunki techniczne i formalne dla lokalu mieszkalnego, może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki VAT.
Kupujący, który zawiera transakcję na rynku pierwotnym, nie musi się martwić o samodzielne rozliczanie podatku VAT, ponieważ jest on już uwzględniony w cenie nieruchomości. Oznacza to, że przelewając środki na konto dewelopera, jednocześnie opłaca tę należność. Z kolei właściciel firmy deweloperskiej musi rozliczyć się z urzędem skarbowym.
Nie ma takiej możliwości, żeby uniknąć VAT przy zakupie mieszkania od dewelopera. Jest on wliczony w cenę zakupu i dotyczy wszystkich transakcji na rynku pierwotnym. Warto jednak pamiętać, że w przypadku niektórych nieruchomości, zwłaszcza w segmencie premium, cena mieszkania może być podana w kwocie netto. W takiej sytuacji przed podpisaniem umowy należy dokładnie sprawdzić, czy podana wartość zawiera już podatek VAT, żeby uniknąć zaskoczenia.
Podatek VAT istotnie wpływa na finalną cenę nieruchomości. Deweloperzy uwzględniają go w kosztach budowy, dlatego każda podwyżka podatku może przełożyć się na wzrost cen mieszkań. W ostatnich latach pojawiały się dyskusje na temat możliwych zmian w opodatkowaniu nieruchomości, jednak obecnie obowiązujące stawki 8% i 23% wciąż pozostają bez zmian.
Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania o powierzchni większej niż 150 m² lub domu jednorodzinnego przekraczającego 300 m², musisz liczyć się z tym, że VAT od nadwyżki powierzchni wynosi 23%. Oznacza to, że jeśli kupujesz mieszkanie o powierzchni 160 m², podatek 8% obejmuje jedynie 150 m², natomiast na pozostałe 10 m² obowiązuje już 23% VAT.
Jeśli zakup mieszkania lub domu odbywa się w ramach działalności gospodarczej, kupujący ma możliwość odliczenia VAT od podatku należnego. Dotyczy to jednak wyłącznie sytuacji, w których nieruchomość ma być wykorzystywana na cele prowadzenia działalności gospodarczej, np. jako biuro lub lokal pod wynajem krótkoterminowy.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to obowiązkowa opłata, którą ponosi kupujący mieszkanie na rynku wtórnym. Dotyczy każdej transakcji, w której sprzedawcą jest osoba prywatna, a sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT. Obowiązek uiszczenia PCC leży wyłącznie po stronie nabywcy,sprzedający nie ponosi żadnych kosztów podatkowych w związku z tą transakcją.
Wysokość PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. Podstawę opodatkowania stanowi cena transakcyjna, czyli kwota wpisana w akcie notarialnym umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Jeśli urząd skarbowy uzna, że zadeklarowana wartość mieszkania jest zaniżona w stosunku do cen rynkowych, ma prawo wezwać kupującego do złożenia wyjaśnień, a w skrajnych przypadkach nałożyć wyższy podatek na podstawie własnej wyceny.
Podatek PCC należy opłacić w terminie 14 dni od zawarcia aktu notarialnego. Formalnie obowiązek uiszczenia podatku spoczywa na kupującym, ale w praktyce to notariusz zajmuje się zgłoszeniem transakcji i pobraniem podatku w momencie podpisania umowy. Następnie przekazuje on pieniądze do odpowiedniego urzędu skarbowego.
Jeżeli kupujący samodzielnie musi uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), zobowiązany jest do złożenia deklaracji PCC-3 we właściwym urzędzie skarbowym oraz dokonania wpłaty na wskazane konto bankowe. Obowiązek ten występuje w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, gdy umowa sprzedaży nie jest zawierana w formie aktu notarialnego lub gdy notariusz – mimo udziału w transakcji – nie pobiera PCC (np. w przypadku umów przedwstępnych nieprzenoszących własności). Brak terminowej wpłaty może skutkować naliczeniem odsetek za zwłokę lub konsekwencjami administracyjnymi, np. wezwaniem do zapłaty wraz z ewentualnymi karami finansowymi.
Warto dokładnie uwzględnić podatek PCC w budżecie na zakup mieszkania, ponieważ w zależności od wartości nieruchomości może on znacząco obciążyć domowy budżet.
PCC to dodatkowy wydatek, który często umyka uwadze kupujących, dlatego warto go wkalkulować w całkowity koszt transakcji.
Od 1 stycznia 2024 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące podatku PCC, które wprowadzają dwa istotne wyjątki od dotychczasowych zasad. Zmiany te dotyczą zarówno indywidualnych nabywców, jak i inwestorów nabywających mieszkania w celach komercyjnych.
Najważniejsza zmiana dotyczy osób, które kupują swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Do tej pory wszystkie transakcje tego typu były objęte obowiązkiem zapłaty PCC w wysokości 2%, jednak nowe regulacje przewidują zwolnienie z tego podatku dla osób, które nie były wcześniej właścicielami innej nieruchomości.
Jeśli planujesz skorzystać ze zwolnienia, sprawdź, jakie warunki należy spełnić:
Dzięki tej zmianie osoby kupujące pierwsze mieszkanie oszczędzają nawet kilkanaście tysięcy złotych, co znacząco zmniejsza koszty związane z zakupem nieruchomości.
Drugą istotną zmianą jest wprowadzenie nowej, wyższej stawki podatku PCC dla inwestorów, którzy kupują mieszkania hurtowo.
Od 2024 roku osoby, które w ramach jednej transakcji kupują co najmniej 6 lokali mieszkalnych znajdujących się w jednym budynku lub kompleksie budynków, są zobowiązane do zapłaty 6% podatku PCC zamiast dotychczasowych 2%.
Zmiana ta ma na celu ograniczenie spekulacyjnych zakupów mieszkań przez duże podmioty inwestycyjne, które przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości, przez co zmniejsza się dostępność lokali dla indywidualnych nabywców. Nowe przepisy mają więc zwiększyć ochronę osób prywatnych, które szukają mieszkania na własne potrzeby.
Warto zaznaczyć, że nowa stawka nie dotyczy zakupu pojedynczych mieszkań, więc osoby prywatne kupujące jedno lub kilka mieszkań w różnych lokalizacjach nadal podlegają standardowej stawce PCC (2% lub zwolnienie dla pierwszego mieszkania).
Nowe regulacje mogą wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości w kilku obszarach:
Większa dostępność mieszkań dla indywidualnych kupujących – ograniczenie zakupów hurtowych może zwiększyć liczbę lokali dostępnych dla tradycyjnego nabywcy.
Zmiana strategii inwestorów – niektórzy inwestorzy mogą unikać jednorazowych zakupów dużej liczby mieszkań, aby uniknąć wyższego podatku.
Możliwy wzrost cen mieszkań w innych segmentach rynku – inwestorzy mogą skupić się na innych formach lokowania kapitału, np. na budowie nowych nieruchomości zamiast kupna gotowych mieszkań.
Dzięki tym zmianom rząd stara się zrównoważyć rynek nieruchomości i ułatwić dostęp do mieszkań dla osób fizycznych, jednocześnie ograniczając masowe zakupy przez inwestorów instytucjonalnych.
Nie możesz kupić mieszkania bez udziału notariusza. To on sporządza akt notarialny, który jest niezbędnym elementem każdej transakcji. Za swoją usługę pobiera wynagrodzenie, czyli taksę notarialną. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości i regulowana jest przepisami prawa, jednak w praktyce stawki bywają różne w zależności od kancelarii.
Minimalna taksa notarialna wynosi 100 zł, ale w rzeczywistości tak niska opłata praktycznie nie występuje. Koszt poświadczenia transakcji uzależniony jest od wartości nieruchomości i może wynosić od kilkuset do kilku tysięcy złotych. W przypadku nieruchomości o wartości powyżej 2 milionów złotych maksymalna taksa notarialna może wynosić nawet 10 000 zł.
Prawo określa jedynie maksymalne stawki, dlatego w wielu przypadkach taksa notarialna może być niższa. Niektóre kancelarie stosują konkurencyjne ceny, dlatego warto porównać kilka ofert i spróbować negocjować. Możesz też zaoszczędzić, korzystając z usług notariusza, który współpracuje z deweloperem – często mają oni niższe stawki dla klientów kupujących mieszkania w danej inwestycji.
Kupując mieszkanie na kredyt, musisz liczyć się z szeregiem dodatkowych wydatków. Już na etapie składania wniosku mogą pojawić się pierwsze opłaty, np. za odpis księgi wieczystej czy zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami. Jednym z większych kosztów jest wycena nieruchomości, której cena waha się od kilkuset do nawet tysiąca złotych.
Podpisując umowę kredytową, spotkasz się zapewne z prowizją bankową, która w zależności od oferty wynosi od 0% do kilku procent wartości kredytu. Do tego dochodzi wpis hipoteki do księgi wieczystej (200 zł) oraz ewentualny podatek od jej ustanowienia. Jeśli bank nie ma jeszcze zabezpieczenia na nieruchomości, może naliczać tzw. ubezpieczenie pomostowe, które podnosi miesięczną ratę do czasu wpisu w księdze wieczystej.
Nie obejdzie się także bez ubezpieczenia nieruchomości. Najtańsza polisa, obejmująca podstawową ochronę murów to koszt od 200 do 500 zł rocznie, ale bank może wymagać rozszerzonej wersji lub ubezpieczenia na życie, co zwiększa miesięczne koszty.
Zakup mieszkania to nie tylko cena nieruchomości i podatki. Po drodze pojawia się szereg dodatkowych opłat, które mogą znacząco podnieść całkowity koszt transakcji.
Jeśli korzystasz z usług biura nieruchomości, musisz uwzględnić prowizję, która zazwyczaj wynosi od 1,5% do 3% wartości mieszkania. W praktyce oznacza to, że przy lokalu wartym 500 000 zł zapłacisz od 7 500 do 15 000 zł. Koszt ten można obniżyć, negocjując warunki umowy lub szukając ofert bez pośredników.
Nie można zapomnieć o ewentualnych kosztach remontu i wykończenia. Nawet jeśli kupujesz mieszkanie w dobrym stanie, mogą pojawić się wydatki związane z adaptacją wnętrza do własnych potrzeb. W przypadku rynku pierwotnego często trzeba doliczyć koszty podłączenia mediów czy odbioru technicznego, a na rynku wtórnym wymiany instalacji lub napraw ewentualnych ukrytych usterek.
