pl 
Kupujesz mieszkanie od dewelopera, ale inwestycja dopiero startuje? Oznacza to, że płacisz za coś, co dopiero ma powstać. Dlatego musisz zadbać o to, żeby Twoje pieniądze były bezpieczne. Najważniejsze zabezpieczenie to rachunek powierniczy, obecnie obowiązkowy przy sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zgodnie z ustawą deweloperską.
Nie wpłacasz środków bezpośrednio na konto dewelopera. Zamiast tego bank tworzy specjalne konto, na które trafiają Twoje pieniądze. Deweloper dostaje je etapami, dopiero po ukończeniu kolejnych części inwestycji i potwierdzeniu postępu prac.
Płacisz nie za obietnice, ale za konkretne działania na budowie. Chronisz swój wkład i zmniejszasz ryzyko, że deweloper nie wywiąże się z umowy albo przeznaczy pieniądze na coś innego. Zanim podpiszesz umowę, sprawdź, z jakiego rodzaju rachunku powierniczego korzysta deweloper. Od tego zależy, jak dobrze zabezpieczysz swój zakup.
Rachunek powierniczy to narzędzie finansowe stworzone z myślą o ochronie osób kupujących mieszkania jeszcze przed zakończeniem budowy. Jego funkcjonowanie opiera się na ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przepisy tej ustawy, zwanej potocznie ustawą deweloperską, nakładają na firmy obowiązek stosowania rachunków powierniczych jako formy zabezpieczenia interesów klientów. Należy mieć na uwadze, że od 1 lipca 2022 r. ustawa przewiduje tylko dwa typy rachunku: otwarty z obowiązkową gwarancją (bankową lub ubezpieczeniową) oraz zamknięty. Nie jest już możliwe stosowanie otwartego rachunku bez dodatkowego zabezpieczenia w nowych przedsięwzięciach deweloperskich.
Bank prowadzi rachunek na podstawie umowy zawartej z deweloperem. Na to konto trafiają środki od osób, które podpisały umowę deweloperską. Deweloper nie ma dostępu do tych pieniędzy, dopóki nie spełni jasno określonych warunków. Każda wypłata następuje dopiero po zakończeniu kolejnego etapu prac budowlanych. Firma przedstawia dokumenty potwierdzające wykonanie robót, a bank je weryfikuje i porównuje z harmonogramem inwestycji.
Pieniądze przechowywane na rachunku nie należą do dewelopera. Nie mogą zostać wykorzystane do spłaty zobowiązań firmy ani przejęte przez wierzycieli. Nawet w razie upadłości przedsiębiorstwa, środki nie wchodzą do masy upadłościowej. Taki system chroni kupującego i pozwala na finansowanie wyłącznie rzeczywistych postępów prac.
Bank nie pełni wyłącznie roli operatora konta. Jego zadaniem jest bieżąca kontrola realizacji inwestycji. Weryfikuje dokumenty, sprawdza zgodność wykonanych etapów z dokumentacją projektową i podejmuje decyzje o uruchomieniu kolejnych transz. Dzięki temu klient nie płaci za deklaracje, ale za faktyczne działania na placu budowy.
Chociaż kupujący nie figuruje jako strona umowy rachunku powierniczego, korzysta z ochrony, jaką ta umowa zapewnia. Wszystkie środki wpłacone przez klienta są przeznaczone wyłącznie na realizację konkretnego przedsięwzięcia. Rachunek powierniczy nie tylko zwiększa bezpieczeństwo transakcji, lecz także porządkuje relacje finansowe pomiędzy stronami procesu deweloperskiego.
Kupujący podpisuje umowę na mieszkanie w inwestycji realizowanej w trzech etapach. Pierwsza wpłata w wysokości dwudziestu procent wartości lokalu przypada po zakończeniu budowy stanu surowego otwartego. Deweloper przedstawia bankowi dokumentację, w tym wpis z dziennika budowy oraz zdjęcia wykonanych prac. Bank analizuje materiały i porównuje je z harmonogramem budowy. Po pozytywnej weryfikacji zatwierdza wypłatę środków. Kolejne transze są wypłacane dopiero po zakończeniu kolejnych etapów inwestycji. Harmonogram etapów i wypłat musi być zatwierdzony przez bank i zgodny z wymogami ustawy, która ogranicza liczbę transz, aby zapewnić odpowiednią ochronę środków kupującego.
Jeśli deweloper wstrzyma budowę lub ogłosi upadłość, niewypłacone środki pozostają na rachunku. Nie mogą zostać przejęte przez wierzycieli ani wykorzystane do spłaty zobowiązań firmy. Kupujący zachowuje dostęp do nieprzekazanych pieniędzy, które zgodnie z przepisami nie wchodzą w skład majątku upadłej spółki.
Założeniem rachunku powierniczego zajmuje się deweloper. To on inicjuje współpracę z bankiem, negocjuje warunki i podpisuje umowę, która określa sposób prowadzenia rachunku oraz zasady wypłacania środków. Wpłaty trafiają na konto powiernicze, a Ty przekazujesz środki zgodnie z harmonogramem inwestycji.
Nie pokrywasz żadnych kosztów związanych z jego obsługą. Bank wystawia faktury firmie realizującej inwestycję, nie osobie kupującej lokal. Deweloper uwzględnia ten wydatek w kosztorysie przedsięwzięcia, natomiast klient nie ponosi dodatkowych opłat z tego tytułu. System ten chroni nabywcę, a cała odpowiedzialność finansowa oraz formalna związana z prowadzeniem rachunku pozostaje po stronie przedsiębiorcy.
Umowa rachunku powierniczego podpisywana jest na potrzeby konkretnej inwestycji. Bank kontroluje przepływ pieniędzy, wypłacając je w transzach po spełnieniu określonych warunków. W ten sposób zapewnia bezpieczeństwo środków wpłaconych przez osoby kupujące mieszkania.
Obowiązujące regulacje prawne przewidują kilka rozwiązań w zakresie prowadzenia rachunków powierniczych. Każdy z modeli różni się sposobem dysponowania środkami i poziomem zabezpieczenia kupującego. Wybór konkretnej opcji zależy od decyzji dewelopera, ale wszystkie wymagają zatwierdzenia przez bank i są szczegółowo opisane w umowie.
W tym wariancie bank wypłaca zgromadzone środki dopiero po zawarciu aktu notarialnego. Do tego momentu pieniądze znajdują się na specjalnie utworzonym koncie, pozostając poza zasięgiem dewelopera. Przeniesienie prawa własności oznacza zakończenie transakcji. Dopiero wtedy przedsiębiorca otrzymuje zapłatę. Dla kupującego to rozwiązanie oznacza maksymalną ochronę finansową, ponieważ płatność następuje dopiero po sfinalizowaniu przeniesienia własności lokalu.
W przypadku rachunku otwartego wypłaty odbywają się w etapach. Bank przekazuje środki zgodnie z postępem prac budowlanych. Każda transza wymaga potwierdzenia wykonania kolejnego etapu inwestycji. Dokumentem potwierdzającym może być dziennik budowy z aktualnym wpisem lub inna dokumentacja techniczna. Deweloper uzyskuje dostęp do części środków, ale tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan inwestycji spełnia określone w umowie warunki.
Otwarte rachunki powiernicze mogą przyjmować trzy formy:
Największą ochronę zapewnia zamknięty rachunek powierniczy. Pieniądze są wypłacane dopiero po zakończeniu całej inwestycji i podpisaniu aktu notarialnego. Deweloper dostaje pieniądze dopiero wtedy, gdy Ty uzyskasz prawa własności. To rozwiązanie najbardziej chroni Twoje interesy. Choć rachunek zamknięty zapewnia najwyższy poziom bezpieczeństwa, w praktyce deweloperzy rzadko go stosują, ponieważ oznacza on brak dostępu do środków do czasu przeniesienia własności, co wymaga finansowania inwestycji z innych źródeł.
Otwarty rachunek powierniczy występuje częściej, ale warto upewnić się, że ma formę z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Dzięki temu możesz spać spokojnie, nawet jeśli firma budująca mieszkania wpadnie w problemy finansowe.
