pl 
Kredyt hipoteczny to często jedyna droga do realizacji celu, jakim jest zakup mieszkania. Jednym z elementów, który banki analizują podczas oceny wniosków, jest wskaźnik LTV, czyli Loan to Value. Parametr ten prezentuje stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, zazwyczaj nieruchomości. Zrozumienie LTV pomaga kredytobiorcom lepiej przygotować się do procesu i zwiększyć szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku. W tym artykule przyjrzymy się, czym dokładnie jest ten wskaźnik i w jaki sposób wpływa na decyzje banków w udzielaniu kredytów hipotecznych.
Wskaźnik LTV, znany również jako Loan to Value, wyraża stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Banki stosują ten wskaźnik, żeby ocenić ryzyko związane z pożyczką. Na przykład, jeśli ktoś kupuje dom o wartości 500 tysięcy złotych i wnioskuje o kredyt w wysokości 400 tysięcy złotych, LTV wynosi 80 procent. Ten prosty stosunek pomaga instytucjom finansowym zrozumieć, ile kapitału własnego wnosi kredytobiorca.
W przypadku kredytów hipotecznych LTV odgrywa ważną rolę w ocenie ryzyka kredytowego. Niższy wskaźnik LTV oznacza, że kredytobiorca finansuje większą część zakupu z własnych środków, co zmniejsza obciążenie dla banku w przypadku problemów ze spłatą. Wyższy wskaźnik LTV wskazuje na sytuację, w której bank pożycza większą proporcję wartości nieruchomości, co niesie ze sobą większe ryzyko. Wskaźnik LTV mówi nam o tym, jak bardzo ekspozycja kredytowa zależy od wartości zabezpieczenia.
Obliczenie wskaźnika LTV jest proste i opiera się na dwóch podstawowych wartościach, czyli kwocie kredytu oraz wartości nieruchomości.
Formuła wygląda następująco – LTV równa się kwocie kredytu podzielonej przez wartość nieruchomości, pomnożonej przez 100, żeby uzyskać wynik w procentach. Na przykład, przy kredycie 300 tysięcy złotych i nieruchomości wartej 400 tysięcy złotych, LTV to 75 procent.
Banki ustalają wartość nieruchomości na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ten specjalista ocenia aktualną cenę rynkową, biorąc pod uwagę lokalizację, stan techniczny i trendy na rynku nieruchomości. Wskaźnik LTV oblicza się w momencie uruchomienia kredytu. Regularna aktualizacja pomaga dostosować warunki do zmieniających się okoliczności.
Wskaźnik LTV wpływa bezpośrednio na decyzję o udzieleniu kredytu hipotecznego. Banki preferują niższy wskaźnik LTV, ponieważ oznacza on mniejsze ryzyko. Kiedy LTV jest niski, kredytobiorca wnosi wyższe prawdopodobieństwo odzyskania pełnej kwoty przy sprzedaży nieruchomości. W przypadku spadku wartości nieruchomości bank nadal odzyska większą część środków.
Wyższy wskaźnik LTV zwiększa ryzyko, które ponosi bank, co często prowadzi do wymogu dodatkowych zabezpieczeń lub ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Instytucje finansowe, zgodnie z wewnętrznymi procedurami i zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, ustalają maksymalny poziom wskaźnika LTV. Na przykład, w Polsce rekomendacja S określa górne granice, aby chronić stabilność systemu bankowego.
Wartość wskaźnika LTV wpływa również na koszt kredytu. Niższy LTV często wiąże się z niższym oprocentowaniem, ponieważ bank widzi w tym mniejsze zagrożenie. Z kolei wyższy wskaźnik może podnieść koszty, w tym opłaty za ubezpieczenie niskiego wkładu. W procesie udzielania kredytów hipotecznych banki analizują LTV, biorąc pod uwagę rodzaj oprocentowania czy walutę kredytu, żeby kompleksowo ocenić wniosek.
Między LTV a wkładem własnym istnieje odwrócona relacja – im wyższy wkład własny, tym niższy wskaźnik LTV. Wkład własny to część wartości nieruchomości, którą kredytobiorca finansuje z własnych oszczędności, na przykład z rachunku bankowego. Na przykład, przy zakupie mieszkania za 600 tysięcy złotych i wkładzie własnym 120 tysięcy złotych, kredyt wynosi 480 tysięcy złotych, co daje LTV na poziomie 80 procent.
Banki wymagają minimalnego wkładu własnego, aby obniżyć LTV i zmniejszyć ryzyko. Ułatwia to uzyskanie kredytu hipotecznego na korzystniejszych warunkach. Kredytobiorcy z wyższym wkładem własnym często otrzymują oferty z niższym oprocentowaniem lub mniejszymi wymogami dotyczącymi dodatkowych zabezpieczeń. Wskaźnik LTV przy kredycie hipotecznym podkreśla, jak ważne jest zgromadzenie własnych środków przed złożeniem wniosku.
Komisja Nadzoru Finansowego reguluje maksymalny wskaźnik LTV, aby zapewnić bezpieczeństwo na rynku nieruchomości. Zgodnie z rekomendacją S, maksymalne LTV dla kredytów hipotecznych wynosi zazwyczaj 80 procent dla kredytów w złotych, ale może się różnić w zależności od waluty kredytu czy rodzaju nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
Banki stosują wskaźnik LTV, dostosowując poziomy do poszczególnych rodzajów zabezpieczeń. Maksymalny poziom wskaźnika LTV zależy również od scenariuszy zbycia zabezpieczenia i wielkości odzyskiwanych środków. Przekroczenie tych granic wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co zwiększa całkowity koszt kredytu. Warto wspomnieć, że obecnie wiele banków odchodzi od UNWW, alternatywami są: podwyższona marża, blokada środków, dodatkowe zabezpieczenia. UNWW nie jest jedynym i standardowym rozwiązaniem.
Wskaźnik Loan to Value stanowi narzędzie, które banki wykorzystują do zarządzania ryzykiem w udzielaniu kredytów hipotecznych. Niższy wskaźnik LTV oznacza mniejsze ryzyko i często lepsze warunki dla kredytobiorcy, podczas gdy wyższy wymaga dodatkowych kroków, jak ubezpieczenia. Zrozumienie, jak wskaźnik LTV wpływa na przyznanie kredytu, pomaga przygotować solidny wniosek i uniknąć niespodzianek. Na rynku nieruchomości LTV zachęca do świadomego planowania finansów, co ostatecznie ułatwia drogę do własnego domu.
