Czynsz za mieszkanie – co wchodzi w jego skład i jakie są średnie stawki w Polsce?

Czym jest czynsz?

Czynsz to powszechne określenie, które związane jest z comiesięcznymi opłatami administracyjnymi, które należy uregulować zarządcy, spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej. Co ciekawe, definicja czynszu dotyczy zupełnie innego obszaru opłat. Tak naprawdę definicja czynszu występuje jedynie w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny jako świadczenie, które najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu (właścicielowi mieszkania), aby mieć prawo do korzystania z jego nieruchomości.

W praktyce występują dwa rodzaje czynszu: czynsz najmu oraz czynsz opłacany do wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej – w naszym artykule zajmiemy się drugim typem.

Co wchodzi w skład czynszu?

Czynsz administracyjny, który jest przedmiotem naszego artykułu, składa się z dwóch elementów:

• Opłat niezależnych od zarządcy nieruchomości, które wynikają z kosztów eksploatacyjnych nieruchomości;
• Opłat zależnych od zarządcy nieruchomości, czyli kosztów administracyjnych budynku mieszkalnego.

Aby zrozumieć składowe czynszu, należy dokładnie zagłębić się w kwestie tego, jakie opłaty wchodzą w zakres opłat niezależnych i zależnych. Poniżej przedstawiamy dokładną charakterystykę obu elementów, które wchodzą w skład czynszu administracyjnego.

Opłaty niezależne

Opłaty niezależne od zarządcy (inaczej opłaty administracyjne) wynikają ze świadczeń, na które spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty oraz właściciele nieruchomości nie mają wpływu. Są to głównie opłaty eksploatacyjne, których stawki ustalane są przez Radę Miasta lub Gminy. Do opłat niezależnych należą:

Opłata za ogrzewanie

Dzieli się ona na koszty stałe, kształtowane przez powierzchnię użytkową lokalu, oraz zmienne, czyli zależne od realnego zużycia energii cieplnej. Wysokość tej opłaty zależy od rodzaju systemu grzewczego, warunków pogodowych i efektywności energetycznej budynku​.

Opłata za wodę i kanalizację

Opłata ta pokrywa koszty zużycia wody oraz odprowadzania ścieków. Jest naliczana na podstawie odczytów z wodomierzy. W związku z tym zaleca się regularne monitorowanie ich stanu, aby mieć pewność, że prawidłowo mierzą zużycie wody i tym samym również ilość wygenerowanych nieczystości. Wysokość opłaty za wodę i kanalizację jest ustalana przez lokalne przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne i może się różnić w zależności od miasta.

Opłata za energię elektryczną spożytkowaną w częściach wspólnych

Ta opłata obejmuje koszty związane z oświetleniem oraz zasilaniem urządzeń w częściach wspólnych budynku, takich jak klatki schodowe, windy, garaże, czy tereny zewnętrzne. Koszty te są dzielone pomiędzy wszystkich mieszkańców budynku, zazwyczaj proporcjonalnie do wielkości ich lokali lub na podstawie uchwał wspólnoty mieszkaniowej​.

Podatek od  nieruchomości

Podatek od nieruchomości jest obowiązkową opłatą na rzecz gminy, zależną od wartości nieruchomości oraz jej przeznaczenia. Opłata ta jest ustalana cztery razy w roku, a jej maksymalne stawki są regulowane przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Wspomniane stawki są prezentowane w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. W przypadku, gdy należna kwota wynosi 100 złotych lub mniej, jest ona opłacana jednorazowo. Podatek ten jest zazwyczaj wliczany do czynszu administracyjnego.

Opłata za wywóz śmieci

Obejmuje ona koszty związane z odbiorem, transportem i utylizacją odpadów komunalnych. Wysokość tej opłaty zależy od ustaleń zawartych w umowie między zarządcą a firmą odbierającą, liczby osób zamieszkujących dany lokal czy sposobu segregacji odpadów. W tym aspekcie ważną rolę odgrywa także każda gmina, która reguluje maksymalne stawki w tym zakresie.

Opłaty zależne

Opłaty zależne to opłaty wynikające z eksploatacji nieruchomości, które są bezpośrednio regulowane przez zarządcę budynku. Można je podzielić na trzy główne kategorie:

1. utrzymanie części wspólnych budynku, do których należą klatki schodowe, korytarze, windy, piwnice oraz elewacja, ściany nośne, stropy i dach. Konserwacja i sprzątanie tych obszarów są niezbędne, a koszty tych działań ponoszą wszyscy mieszkańcy budynku;
2. koszty administracyjne, które są związane z wynagrodzeniami pracowników spółdzielni lub wspólnoty, a także podatki. W ramach tych kosztów znajdują się również usługi księgowe oraz związane z zarządzaniem nieruchomością;
3. fundusz remontowy, czyli narzędzie służące do gromadzenia środków na remonty części wspólnych budynku. Zebrane fundusze są dokładnie księgowane i przeznaczane na konkretne cele zgodnie z planem uchwalonym przez spółdzielnię lub wspólnotę. Środki finansowe zgromadzone na rzecz funduszu remontowego są niezwykle przydatne, zwłaszcza w sytuacjach, gdy trzeba wykonać prace takie jak naprawa dachu, malowanie klatek schodowych czy ocieplanie budynku, a także uregulować opłatę za dzierżawę wodomierzy.

Warto zaznaczyć, że fundusz remontowy nie musi być odrębnym elementem czynszu administracyjnego, gdyż przepisy tego nie wymagają. Remonty mogą być finansowane z innych środków, jednak koszty te zawsze obciążają lokatorów.

Od czego zależą wysokość czynszu? Te czynniki mają znaczenie

Z naszego artykułu wiesz już, z jakich opłat administracyjnych składa się czynsz. Jednakże warto także wiedzieć, jakie czynniki wpływają na jego wysokość. Wśród wielu czynników do najważniejszych należą:

• lokalizacja – stawki za wodę, ścieki czy wywóz śmieci różnią się w każdym mieście w Polsce;
• wiek i stan techniczny budynku – w nowszych budynkach fundusz remontowy jest zazwyczaj mniejszy, natomiast w starszych obiektach fundusz jest wyższy, ponieważ wymaga on większych nakładów;
• zużycie mediów – zależy od specyfiki lokalu mieszkalnego i potrzeb jego mieszkańców;
• specyfika zarządzania przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową – sposób zarządzania finansami i polityka płacowa mają tutaj duże znaczenie;
• powierzchnia mieszkania – koszty wspólne często są dzielone proporcjonalnie do metrażu, co oznacza, że większe mieszkania obciążane są wyższymi opłatami;
• jakość ocieplenia budynku – wpływa na koszty ogrzewania zarówno części wspólnych, jak i poszczególnych mieszkań.

Jak widać, w kwestii czynszu występuje wiele zależności, dlatego podanie konkretnych stawek czynszu administracyjnego nie jest w zasadzie możliwe. Warto także mieć na uwadze, że nawet przy oszacowaniu stawki za czynsz, może on ulec zmianie z dnia na dzień, na przykład w przypadku konieczności przeprowadzenia nagłego remontu dachu.

Opłaty czynszowe – jak kształtują się w Polsce?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym wpływa na dynamiczny wzrost czynszów administracyjnych. Jak pokazują dane z 2023 roku, wysokość opłat w największych miastach Polski była zróżnicowana w zależności od lokalizacji i metrażu mieszkań. W Warszawie średni miesięczny czynsz dla mieszkań o powierzchni około 50 m² wynosił od 700 do 900 zł. W Krakowie opłaty te kształtowały się na poziomie 600-800 zł, a we Wrocławiu wynosiły od 500 do 700 zł. Z kolei w Poznaniu mieszkańcy płacili średnio od 550 do 750 zł, natomiast w Gdańsku od 600 do 800 zł.

Niestety, jak wskazują eksperci z rynku nieruchomości, będą one dalej rosły, głównie z powodu rosnących stawek zużycia poszczególnych mediów, takich jak energia, woda i ogrzewanie. Koszty te stanowią istotną część całkowitego czynszu, a ich stały wzrost będzie wymuszał decyzje o kolejnych podwyżkach czynszów przez wspólnoty czy spółdzielnie mieszkaniowe, co obciąży budżety domowe mieszkańców. Na szczęście istnieją praktyczne metody pozwalające zmniejszyć stałe opłaty za utrzymanie lokalu mieszkalnego. O jakich działaniach mowa? Tego dowiesz się z kolejnej części artykułu.

Opłaty czynszowe – jak je zmniejszyć?

W ostatnich latach odnotowuje się rosnącą tendencję czynszów lokali mieszkalnych. Dlatego coraz więcej osób zastanawia się, czy istnieją praktyki, które pozwalają zmniejszyć opłaty za czynsz? Oczywiście, że tak, a ich wdrożenie jest niezwykle proste.

Aby zmniejszyć opłaty czynszowe, warto skupić się na ograniczeniu zużycia wody, ogrzewania i prądu. Można to osiągnąć poprzez kilka prostych praktyk. Zainstalowanie perlatorów na bateriach sanitarnych, naprawa cieknących kranów i spłuczek oraz zakręcanie wody podczas mycia zębów mogą znacząco obniżyć zużycie wody. W zakresie ogrzewani, warto zadbać o odpowiednią izolację okien i drzwi oraz unikać zasłaniania grzejników. Dla zmniejszenia zużycia prądu można stosować energooszczędne żarówki i urządzenia, a także wyłączać sprzęt elektryczny, gdy nie jest używany.

Mieszkania bezczynszowe – czy można mieszkać bez opłat?

W kontekście omawianego zagadnienia warto wspomnieć również o mieszkaniach bezczynszowych. Jak funkcjonują takie nieruchomości? Są to gospodarstwo domowe, w których właściciel nie płaci regularnych opłat mieszkaniowych do spółdzielni czy wspólnoty. Zatem, gdzie tkwi haczyk? Koszty związane z utrzymaniem części wspólnych, remontami i konserwacją budynku muszą być pokrywane przez mieszkańców indywidualnie, tak więc oszczędności wynikające z braku konieczności opłacania czynszu są całkowicie pozorne. W efekcie każdy właściciel mieszkania tego typu musi samodzielnie organizować i finansować te prace, co może być problematyczne i ostatecznie kosztowne, zwłaszcza w starszych budynkach wymagających częstszych napraw.
Z naszego artykułu wiesz już, czym jest czynsz i z czego wynika. Jeśli szukasz swojego wymarzonego „M”, koniecznie sprawdź najnowszą ofertę dewelopera ATAL, w której znajdziesz atrakcyjne mieszkania położone na terenie nowoczesnych inwestycji.