pl 
Kupując mieszkanie zwracasz uwagę przede wszystkim na metraż. W ogłoszeniach i prospektach sprzedażowych pojawiają się różne wartości, a każda z nich opiera się na innym podejściu do liczenia przestrzeni. Dla wielu osób to jeden z najbardziej niejasnych elementów przed zakupem lokalu, bo może się wydawać, że balkon to część mieszkania, jednak w przepisach funkcjonuje na odrębnych zasadach.
Poznanie definicji powierzchni użytkowej, całkowitej i elementów należących do lokalu pozwala zrozumieć, jak prawidłowo interpretować metraż podawany przez sprzedającego. Przeczytaj nasz artykuł i dowiedz się jak należy oceniać powierzchnię mieszkania z balkonem. Dzięki temu łatwiej ocenisz realną wielkość mieszkania i trafniej porównasz oferty.
Podstawą do interpretacji jest rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki mieszkalne. Wynika z niego, że lokal to zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi w obrębie budynku.
Balkon nie spełnia tych warunków, ponieważ nie tworzy zamkniętej przestrzeni i nie służy stałemu pobytowi. Prawo budowlane traktuje go jako element bryły budynku i jednocześnie część konstrukcji pełniącą funkcję zewnętrznego pomieszczenia pomocniczego.
Mimo tego loggia lub taras przylegający do określonego lokalu daje wyłączny użytek osobie, która ten lokal zajmuje. Takie rozumienie sytuacji powoduje, że balkon przynależy do mieszkania, lecz nie wlicza się do powierzchni lokalu.
W polskich przepisach powierzchnia użytkowa obejmuje wyłącznie pomieszczenia, w których możesz normalnie funkcjonować przez cały dzień. Chodzi o przestrzeń przeznaczoną do codziennego życia, czyli pokoje, kuchnie, łazienki i inne wnętrza dostępne do stałego korzystania. To zamknięta część mieszkania, która chroni przed czynnikami atmosferycznymi i zapewnia warunki do odpoczynku, pracy lub przygotowywania posiłków. Balkon nie spełnia tych kryteriów, ponieważ pełni rolę strefy dodatkowej i nie stanowi części mieszkalnej w sensie technicznym.
Rzeczoznawcy stosują jednolite zasady pomiaru i zawsze oddzielają metraż użytkowy od przestrzeni zewnętrznych. Dzięki temu porównanie mieszkań w tym samym budynku jest bardziej czytelne. Lokal o takim samym układzie i tej samej powierzchni użytkowej można zestawić z innymi bez zniekształceń wynikających z różnic w wielkości balkonów, loggii czy tarasów. Takie podejście porządkuje rynek i zmniejsza ryzyko, że jedno mieszkanie zostanie zawyżone lub zaniżone tylko dlatego, że ma większą część zewnętrzną, która nie służy stałemu użytkowaniu.
Balkon jest jednak elementem, który wpływa na odbiór mieszkania. Nie trafia do oficjalnego pomiaru, lecz w analizach pojawia się jako dodatkowy atut. Rzeczoznawcy wyrażają go w formie korekty, która odzwierciedla praktyczną użyteczność tej części lokalu. Im lepsze nasłonecznienie, wyższy poziom prywatności i bardziej komfortowa orientacja, tym wyższa ocena dodatkowej przestrzeni. Dzięki temu raport końcowy pokazuje pełniejszy obraz mieszkania, a powierzchnia użytkowa pozostaje miernikiem, który trzyma cały rynek w ryzach.
Kolejne zagadnienie dotyczy powierzchni całkowitej mieszkania. W tym przypadku obowiązuje norma PN ISO 9836. Zgodnie z nią powierzchnia całkowita obejmuje również przestrzenie otwarte, takie jak balkony i tarasy, lecz z niższym współczynnikiem. Powierzchnie balkonów liczy się najczęściej w granicach od 0,25 do 0,5 wartości powierzchni podstawowych pomieszczeń.
Deweloperzy często podają tę wartość jako informację dodatkową, ponieważ wpływa na atrakcyjność nieruchomości oraz cenę nieruchomości w zestawieniu ofertowym. Kupując mieszkanie, zawsze warto rozróżnić powierzchnię całkowitą mieszkania od powierzchni użytkowej, ponieważ każda z nich odnosi się do innej kategorii budynku.
W obrocie prawnym należy precyzyjnie określić, jak traktować balkon w ramach własności lokalu. W dokumentach lokal ujmuje się w taki sposób, że balkon stanowi jego przyległą część i służy właścicielowi mieszkania.
Nie tworzy jednak całkowicie niezależnej strefy, ponieważ niektóre jego elementy są związane z konstrukcją całego budynku. Elementy konstrukcyjne, czyli płyta balkonowa, barierki oraz mocowania, tworzą fragment nieruchomości wspólnej. Z tego powodu właściciel dba o codzienne korzystanie z balkonu i utrzymanie go w czystości, a wspólnota mieszkaniowa kontroluje stan techniczny i prowadzi naprawy konstrukcji, gdy zachodzi taka potrzeba.
Taki podział obowiązków wynika z przepisów kodeksu cywilnego i ustawy o własności lokali, które porządkują relacje między właścicielami a wspólnotą.
Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy odnosi się natomiast do lokali komunalnych. W ich przypadku powierzchnia użytkowa lokalu nie obejmuje balkonów i tarasów, co ma znaczenie przy ustalaniu czynszu oraz przy kwalifikowaniu najemców do mieszkań służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Pomieszczenia przeznaczone do stałego pobytu ludzi liczy się ściśle, z pominięciem elementów otwartych. Dla lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy to konkretna wartość finansowa, ponieważ czynsz opiera się na powierzchni użytkowej, a nie na powierzchni całkowitej lokalu.
Warto także zwrócić uwagę na pojęcie pomieszczeń pomocniczych i pomieszczeń przynależnych. Pomieszczenia pomocnicze znajdują się w obrębie budynku i służą gospodarczym potrzebom lokatora, na przykład garderoba, spiżarnia lub dodatkowa toaleta.
Pomieszczenia przynależne, takie jak komórki przeznaczone do przechowywania rzeczy lub miejsca postojowe, również nie zaliczają się do powierzchni użytkowej lokalu. Balkon jest pomieszczeniem otwartym, a więc nie mieści się ani w pierwszej, ani w drugiej grupie. Pod względem prawnym i technicznym zajmuje miejsce na styku elementów wspólnych budynku i przestrzeni przypisanej do mieszkania.
Wspólnota mieszkaniowa korzysta z jasnych zasad, gdy określa obowiązki właścicieli i granice nieruchomości wspólnej. Klatki schodowe, dach, elewacja oraz płyty balkonowe są pod jej kontrolą. Wszystko po to, by utrzymać spójny obszar nieruchomości i zapewnić bezpieczeństwo konstrukcji. Z kolei właściciel mieszkania odpowiada za estetykę i wyposażenie przestrzeni, która przylega do jego lokalu. Takie podejście tworzy jasny podział kompetencji i ułatwia współpracę w budynku mieszkalnym.
Przy zakupie mieszkania deweloper podaje kilka wartości. Najważniejsza z nich to powierzchnia użytkowa mieszkania, ponieważ na niej opiera się cena za metr kwadratowy. Kolejna to powierzchnia całkowita mieszkania, obejmująca balkon lub taras.
Ta różnica wpływa na postrzeganie oferty, ponieważ powierzchnia balkonów w nowoczesnych inwestycjach często przekracza kilka metrów kwadratowych. Dla kupującego to dodatkowe pomieszczenie, które poprawia funkcjonalność lokalu. Jednocześnie nie stanowi elementu wliczanego do powierzchni lokalu, a więc nie wpływa na formalny metraż mieszkania.
Wycena mieszkania zawsze opiera się na powierzchni użytkowej, ale elementy dodatkowe, w tym balkon również mają bardzo duże znaczenie. Rzeczoznawca przy określaniu wartości nieruchomości, bierze pod uwagę nie tylko metraż, lecz także komfort, jaki zapewnia przestrzeń zewnętrzna.
Wielkość balkonu, jego położenie względem światła, poziom prywatności i panorama, jaką masz przed oczami, tworzą zestaw cech, który podnosi odbiór całego mieszkania. Duża loggia przy spokojnej części osiedla buduje poczucie jakości, a niewielka wnęka przy głośnej ulicy wnosi mniejszą wartość użytkową.
Taras czy balkon często wpływa na decyzje kupujących. Przestrzeń, w której możesz odpocząć, wysuszyć pranie czy wstawić kilka roślin jest naturalnym przedłużeniem pokoju. Ostatnie dane pokazują, że mieszkania z funkcjonalnym balkonem osiągają wyższe ceny transakcyjne niż lokale o podobnym standardzie bez tej dodatkowej strefy. Analitycy rynku podkreślają, że nawet niewielka poprawa warunków życia w mieszkaniu szybko odbija się w wycenie.
Podsumowując, balkon nie wlicza się do metrażu mieszkania rozumianego jako powierzchnia użytkowa. Nie stanowi części tej powierzchni, nie służy stałemu pobytowi i nie spełnia wymogów pomieszczeń przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Wlicza się natomiast do powierzchni całkowitej mieszkania, lecz zgodnie z normą techniczną z niższym współczynnikiem.
Podlega wyłącznemu użytkowi mieszkańca, ale konstrukcyjnie pozostaje częścią nieruchomości wspólnej. Tak przedstawiony układ tworzy spójny obraz prawny i praktyczny, który często rozstrzyga wątpliwości pojawiające się podczas zakupu mieszkania.
1. Dlaczego balkon nie wchodzi do powierzchni użytkowej?
Powierzchnia użytkowa obejmuje wyłącznie pomieszczenia przeznaczone do stałego korzystania. Balkon traktuje się jako przestrzeń zewnętrzną, która nie spełnia warunków pomieszczenia mieszkalnego.
2. Czy balkon wpływa na wycenę mieszkania?
Balkonu nie wlicza się do metrażu, lecz rzeczoznawcy uwzględniają jego wielkość, nasłonecznienie, poziom prywatności i ogólną funkcjonalność. Te cechy podnoszą wartość rynkową lokalu w analizie porównawczej.
3. Kto odpowiada za utrzymanie balkonu?
Właściciel dba o codzienne korzystanie i czystość, a wspólnota kontroluje elementy konstrukcyjne oraz wykonuje naprawy, które dotyczą budynku jako całości.
4. Czy każdy balkon stanowi część mieszkania?
Nie w pełnym zakresie. Strefa użytkowa jest przypisana wyłącznie do właściciela, lecz konstrukcja balkonu pozostaje częścią wspólną budynku. Dzięki temu zasady odpowiedzialności są przejrzyste.
