pl 
Umowa kupna-sprzedaży mieszkania, podobnie jak każdej innej nieruchomości, ma swoje potwierdzenie w formie aktu notarialnego. To ostatni i jeden z kluczowych elementów całej transakcji. W celu potwierdzenia umowy, jej strony udają się do kancelarii notarialnej. Wykorzystanie formy aktu notarialnego doskonale zabezpiecza interesy nabywcy i sprzedającego.
Czym jest akt notarialny? Dlaczego jego znaczenie jest tak istotne w procesie zakupu nieruchomości? Jakie informacje zawiera i jakie dokumenty są niezbędne do jego sporządzenia? Jak przebiega proces podpisania aktu? Jakie dalsze kroki czekają nabywcę po sporządzeniu dokumentu? Wyjaśniamy!
Akt notarialny to dokument, który jest sporządzany w celu potwierdzenia dokonania czynności takich jak umowa sprzedaży lub darowizny. W polskim prawie wiele czynności wymaga podpisu notariusza. Należą do nich między innymi umowy spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, komandytowych i komandytowo-akcyjnych. Obowiązek dotyczy również kupna i sprzedaży nieruchomości, w tym mieszkań.
Dokument jest przygotowywany po podpisaniu umowy deweloperskiej, a także w chwili przeniesienia praw własności lokalu, a przed dokonaniem stosownego wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Aby transakcja okazała się prawomocna, niezbędny jest właśnie akt notarialny. Jeśli chodzi o umowę przedwstępną, wizyty u notariusza nie jest obowiązkowa.
Akt notarialny spisuje się zarówno w przypadku lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębny przedmiot własności, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Dokument w formie aktu notarialnego jest tak bardzo istotny, ponieważ zawiera wszystkie najważniejsze informacje związane z transakcją – w tym przeniesienie prawa do lokalu mieszkalnego. Jednocześnie akt notarialny stanowi zabezpieczenie dla stron biorących udział w akcie, czyli sprzedającego i kupującego, a także potwierdzenie faktycznego stanu prawnego. Jego sporządzenie jest równie ważne w przypadku zakupu mieszkania za gotówkę, jak i w przypadku hipoteki lub kredytu hipotecznego.
Oryginał aktu notarialnego zawsze pozostaje w kancelarii, natomiast strony umowy otrzymują jego odpisy. O ich przygotowanie można poprosić w dowolnym momencie. Po upływie 10 lat dokument trafia do archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Dzięki takim procedurom nie istnieje możliwość, by akt notarialny został nielegalnie zmodyfikowany lub sfałszowany, co doskonale zabezpiecza interesy obu stron biorących udział w akcie.
Przygotowując się do zakupu mieszkania lub innej nieruchomości, warto wiedzieć, na czym polega rola notariusza. Chociaż dokument jest przygotowywany w kancelarii, świadomi nabywcy powinni orientować się w podstawach prawnych. Przy sporządzaniu aktu obowiązują przepisy odpowiedniej ustawy z 1991 roku. Prawo dokładnie określa, czym jest akt notarialny oraz jakie informacje powinny znaleźć się w tym dokumencie. Błędy w jego sporządzaniu mogłyby go unieważnić.
Wiedząc, co powinien zawierać akt notarialny, należy przystąpić do gromadzenia niezbędnych dokumentów. Wśród nich część dotyczy stron aktu notarialnego, a pozostała część – nieruchomości. Ostateczna lista wymaganych dokumentów zależy od tego, jaki charakter ma własność nieruchomości.
Po umówieniu wizyty w kancelarii notarialnej obie strony są już bardzo blisko sporządzenia aktu. Jak powstaje dokument?
Dalsze kroki należą do notariusza. Jego zadanie polega na złożeniu wniosku wieczystoksięgowego do właściwego sądu rejonowego. W jakim celu? Jeśli księga wieczysta nie istnieje, wniosek dotyczy jej założenia. Zazwyczaj chodzi jednak o wpisanie do księgi nowego właściciela oraz – opcjonalnie – hipoteki.
Współpraca z godnym zaufania deweloperem oznacza, że akt notarialny stanie się zwieńczeniem transakcji nabycia własnościowego prawa do lokalu, opcjonalnie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Aby uniknąć pułapek związanych ze sporządzaniem aktu notarialnego, należy pomyśleć o swoim interesie już na etapie zawierania umowy przedwstępnej. W niej powinny znajdować się szczegółowe warunki transakcji, w tym cena oraz termin płatności, jak również ewentualne zaliczki. Wybór sprawdzonego dewelopera gwarantuje, że po podpisaniu takiej umowy w trakcie sporządzania aktu notarialnego mieszkania nie dojdzie do nieporozumień.
Dobrą praktyką przed zakupem mieszkania jest zweryfikowanie, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i czy sprzedający ma pełne prawo do sprzedaży danej nieruchomości. Dotyczy to jednak przede wszystkim transakcji zawieranych na rynku wtórnym. W razie wątpliwości warto skonsultować się z prawnikiem przed przystąpieniem do tej jakże istotnej czynności prawnej.
Sporządzenie aktu notarialnego nie jest darmowe. Za swoją usługę notariusz pobiera opłatę – tak zwaną taksę notarialną. Jej maksymalną wysokość określa Ministerstwo Sprawiedliwości. Nie oznacza to jednak, że każda kancelaria notarialna posługuje się w swoim cenniku właśnie takimi stawkami. Opłata nie może natomiast przekraczać maksymalnej taksy notarialnej, o której informuje kancelaria bądź deweloper. Koszt usługi jest uzależniony od wartości nieruchomości.
W praktyce nabywcy mieszkań w Polsce muszą zapłacić za akt notarialny kilka tysięcy złotych przy przeniesieniu praw własności do lokalu, podobnie jak po podpisaniu umowy przedwstępnej, przy czym notarialny charakter tej drugiej nie jest obowiązkiem. Pomiędzy tymi dwoma aktami prawnymi pojawia się oszczędność. W przypadku wcześniejszej umowy deweloperskiej koszty są o 50% mniejsze, ponieważ strony zgodnie z prawem dzielą się nimi po połowie.
Jeśli kupujący nie posiada innych nieruchomości, jest zwolniony od płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynoszącego 2% jej wartości, co dotyczy jednak wyłącznie rynku wtórnego. Na ryku pierwotnym taki podatek nie obowiązuje, chyba że dotyczy szóstego mieszkania w ramach jednej inwestycji.
Jakie formalności pojawiają się po sporządzeniu aktu notarialnego? Naturalnym krokiem jest dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej. Ten publiczny rejestr służy określeniu stanu prawnego nieruchomości. Wpis potwierdza, kto jest właścicielem danego mieszkania i zapewnia wyższy poziom bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. W księdze wieczystej znajdują się także informacje o obciążeniach lokalu, na przykład kredycie hipotecznym. Wniosek o dokonanie wpisu składa notariusz.
Z aktem notarialnym, należy udać się do zarządcy nieruchomości – na przykład spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Fakt nabycia nieruchomości trzeba też zgłosić w urzędzie miasta lub gminy, co pozwoli na obliczenie wysokości podatku od nieruchomości.
Najważniejszymi wyzwaniami dotyczącymi sporządzania aktu notarialnego z punktu widzenia nabywcy mieszkania są zgromadzenie niezbędnych dokumentów oraz koszt taksy notarialnej. Newralgiczny charakter mają za to wcześniejsze umowy, zwłaszcza umowa deweloperska. Akt notarialny to po prostu bardzo istotna formalność potwierdzająca stan prawny!
