pl 
Kupno mieszkania to proces pełen wyzwań, który wymaga przemyślanych decyzji. Jednym z ważnych elementów transakcji jest zadatek na mieszkanie. W naszym artykule wyjaśnimy, czym jest zadatek, jak ustalić jego wysokość, czym różni się od zaliczki oraz jakie konsekwencje niesie jego wpłata. Omówimy również praktyczne kwestie związane z zawarciem umowy przedwstępnej i wskażemy sytuacje, w których zadatek możesz odzyskać.
Zadatek na mieszkanie to kwota, którą kupujący przekazuje sprzedającemu przy podpisaniu umowy przedwstępnej. Służy jako zabezpieczenie interesów obu stron i potwierdza poważne zamiary realizacji transakcji. Zadatek pełni funkcję gwarancyjną. Jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy, druga może dochodzić swoich praw na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.
Zadatek różni się od zaliczki. W przypadku zadatku wpłaconą kwotę wlicza się w cenę mieszkania przy podpisaniu umowy przyrzeczonej, czyli finalnej umowy sprzedaży. Jeśli jednak transakcja nie dojdzie do skutku, to co dalej stanie się z zadatkiem zależy od przyczyny zerwania umowy.
Zadatek i zaliczka to dwa odmienne pojęcia, które często mylimy. Podstawowa różnica dotyczy skutków niewykonania umowy. Kwestie zadatku regulują przepisy Kodeksu cywilnego (art. 394). Jeśli sprzedający nie wywiąże się z umowy, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli kupujący nie wykona umowy z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność, sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek.
Zaliczka nie podlega takim zasadom. Stanowi część zapłaty, którą kupujący wpłaca na poczet transakcji. W razie odstąpienia od umowy dochodzi do zwrotu zaliczki w pełnej wysokości, niezależnie od tego, która strona odpowiada za zerwanie umowy. Dlatego przy zakupie mieszkania częściej stosuje się zadatek, ponieważ skuteczniej chroni interesy stron.
Wysokość zadatku na mieszkanie nie wynika z przepisów prawa i zależy od ustaleń między stronami. Zwykle wynosi od 5% do 10% wartości nieruchomości, choć zdarzają się odstępstwa. Na przykład przy mieszkaniu wartym 500 000 zł zadatek wynosi z reguły od 25 000 zł do 50 000 zł.
Przy określaniu kwoty zadatku warto rozważyć kilka kwestii:
Strony powinny jasno określić wysokość zadatku w umowie. Taki dokument, najlepiej w formie aktu notarialnego, precyzuje warunki transakcji, w tym kwotę zadatku i zasady jego zwrotu.
Umowa przedwstępna formalizuje zobowiązanie obu stron do podpisania umowy przyrzeczonej w przyszłości. Do wpłaty zadatku dochodzi zazwyczaj w momencie finalizowania tej umowy. Ten ważny dokument powinien zawierać:
Podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza zwiększa bezpieczeństwo transakcji. W przypadku sporu notarialna forma ułatwia dochodzenie praw w sądzie. Warto też określić, co dzieje się z zadatkiem w szczególnych sytuacjach, na przykład, gdy kupujący nie otrzyma kredytu hipotecznego.
Odmowa przyznania kredytu hipotecznego to częsty problem przy zakupie mieszkania. Zwrot zadatku w takiej sytuacji zależy od zapisów w umowie. Jeśli umowa przewiduje zwrot zadatku w razie nieuzyskania kredytu, kupujący odzyskuje wpłaconą kwotę bez dodatkowych kosztów.
Dlatego pamiętaj, żeby dodać do umowy klauzulę dotyczącą zwrotu zadatku w przypadku odmowy kredytu w celu uniknięcia niejasności. Można na przykład ustalić, że kupujący odstępuje od umowy w określonym terminie, jeśli bank nie przyzna finansowania, a sprzedający zwraca w związku z tym zadatek w pełnej wysokości. Klauzula powinna być precyzyjna i jednoznaczna.
Jeśli umowa przedwstępna nie zostanie zrealizowana, skutki zależą od tego, kto ponosi odpowiedzialność za jej zerwanie. Kodeks cywilny jasno określa zasady:
Roszczenia z tytułu zadatku – takie jak żądanie jego zwrotu lub zapłaty podwójnego zadatku – przedawniają się zgodnie z zasadami ogólnymi (art. 118 k.c.).
Wpłatę zadatku należy udokumentować. Najlepiej wykonaj przelew bankowy na konto sprzedającego z tytułem, np. „Zadatek na zakup mieszkania przy ul. X, umowa przedwstępna z dnia Y”. Zaznacz przy tym, że wpłata jest zadatkiem, a nie zaliczką, żeby uniknąć nieporozumień.
Sprzedający powinien potwierdzić otrzymanie zadatku, wystawiając pokwitowanie lub zapis w umowie. Przy zakupie od dewelopera zadatek często trafia na rachunek powierniczy, co dodatkowo zabezpiecza transakcję.
Praktyczne wskazówki dotyczące zadatku:
1. Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania. Czym się różnią?
Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy i podlega zasadom Kodeksu cywilnego. W razie zerwania umowy przez jedną ze stron druga może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości lub zatrzymać wpłaconą kwotę. Zaliczka to część zapłaty, którą zwraca się w pełnej wysokości przy odstąpieniu od umowy, niezależnie od przyczyny.
2. Ile wynosi zadatek na mieszkanie?
Zadatek zazwyczaj stanowi od 5% do 10% wartości mieszkania, ale jego wysokość zależy od negocjacji. Dla mieszkania wartego 500 000 zł wynosi zwykle od 25 000 do 50 000 zł.
3. Czy odzyskam zadatek, jeśli bank odmówi kredytu hipotecznego?
Zwrot zadatku przy odmowie kredytu zależy od zapisów w umowie. Jeśli zawiera klauzulę o zwrocie, to w takiej sytuacji kupujący odzyskuje całą kwotę.
4. Czy zadatek jest obowiązkowy przy zakupie mieszkania?
Zadatek nie jest obowiązkowy. Strony mogą uzgodnić wpłatę zaliczki lub zrezygnować z przedpłat, jeśli tak ustalą.
