Świadectwo energetyczne – na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Po co jest nam potrzebne świadectwo energetyczne?

Dokument powstał z myślą o promowaniu budownictwa o wysokiej efektywności energetycznej. Właściciele nieruchomości mogą na jego podstawie ocenić poziom zużycia energii i wprowadzić zmiany obniżające  koszty eksploatacji. Najemcy i kupujący zyskują natomiast rzetelne informacje o przewidywanych kosztach utrzymania nieruchomości.

Świadectwo energetyczne informuje nas o charakterystyce energetycznej budynku, czyli o parametrach określających efektywność jego funkcjonowania pod kątem zużycia energii. W jego treści znajdują się konkretne wskaźniki dotyczące rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (np. energia elektryczna z sieci),  obejmuje energię elektryczną, gaz, paliwa, które trafiają do użytkownika końcowego)  (obecną w zasobach naturalnych) oraz informacje o emisji CO₂ i udziale odnawialnych źródeł energii.

Każdy, kto planuje inwestycję w nieruchomość, powinien zwrócić uwagę na świadectwo energetyczne. Informacje zawarte w tym dokumencie pomagają oszacować przyszłe wydatki związane z eksploatacją oraz podjąć decyzję o ewentualnej modernizacji budynku.

Kiedy musisz mieć świadectwo energetyczne?

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej wynika z przepisów prawa i dotyczy różnych sytuacji związanych z obrotem oraz użytkowaniem nieruchomości. Sprawdź, w jakich przypadkach musisz go uzyskać.

Sprzedajesz nieruchomość

Jeśli planujesz sprzedaż budynku lub mieszkania, musisz przekazać kupującemu świadectwo energetyczne. Dotyczy to zarówno sprzedaży na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, a także zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli nie przedstawisz tego dokumentu, notariusz poinformuje Cię o konieczności jego dostarczenia, a za jego brak grozi Ci kara grzywny.

Wynajmujesz mieszkanie lub budynek

Jeżeli zamierzasz wynająć mieszkanie, dom lub lokal użytkowy, musisz przekazać najemcy świadectwo energetyczne. Obowiązuje to zarówno w przypadku najmu długoterminowego , jak i okazjonalnego czy instytucjonalnego. Dokument ten pozwoli Twojemu lokatorowi ocenić, jakie będą koszty eksploatacyjne związane z ogrzewaniem, chłodzeniem czy zapewnianiem ciepłej wody. Pamiętaj, że ten obowiązek dotyczy tylko umów najmu zawartych po 28 kwietnia 2023 roku. Jeśli wynająłeś nieruchomość przed tą datą, sporządzanie świadectwa nie jest wymagane.

Kończysz budowę i oddajesz budynek do użytkowania

Jako inwestor masz obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego w momencie zakończenia budowy i składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie obiektu. Dotyczy to zarówno domów jednorodzinnych, jak i większych inwestycji. Wyjątkiem są budynki o powierzchni zabudowy do 70 m², które przeznaczasz na własne cele mieszkaniowe. W takim przypadku nie musisz uzyskiwać świadectwa.

Kiedy świadectwo nie będzie Ci potrzebne?

Nie musisz starać się o świadectwo energetyczne, jeśli użytkujesz budynek wyłącznie na własne potrzeby i nie zamierzasz go sprzedawać ani wynajmować. Jeśli kupiłeś lub wybudowałeś dom, w którym sam mieszkasz i nie planujesz  sprzedaży lub wynajmu, ten obowiązek Cię nie dotyczy.

Budynki użyteczności publicznej – czy muszą mieć świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne jest niezbędne również w przypadku budynków użyteczności publicznej zajmowanych przez administrację publiczną, sąd lub prokuraturę, ale tylko wtedy, gdy ich powierzchnia użytkowa jest większa niż 250 m². W takiej sytuacji administrator budynku powinien umieścić je w widocznym miejscu. Dzięki temu każda osoba, która odwiedza budynek, będzie miała dostęp do informacji o jego charakterystyce energetycznej.

W jakiej formie można przekazać świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej można przekazać w wersji papierowej lub elektronicznej. Wersja papierowa musi zawierać unikalny numer nadany w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków oraz podpis osoby uprawnionej.

Po zmianach przepisów obowiązujących od 28 kwietnia 2023 r., dokument może być wydany w formie:

• Papierowej – zawierającej numer rejestracyjny oraz podpis własnoręczny osoby uprawnionej.
• Elektronicznej – opatrzonej numerem rejestracyjnym i podpisanej kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Jakie informacje znajdziesz w świadectwie energetycznym?

Świadectwo charakterystyki energetycznej dostarcza szczegółowych danych na temat efektywności energetycznej budynku. To podstawowe dane, które pomogą Ci określić koszty eksploatacyjne oraz możliwości poprawy standardu energetycznego budynku.

W dokumencie znajdziesz następujące wskaźniki:

• Roczne zapotrzebowanie na energię użytkową (EU) – określa ilość energii niezbędnej do zapewnienia komfortu cieplnego w budynku, czyli ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, a w niektórych przypadkach również chłodzenia.
• Roczne zapotrzebowanie na energię końcową (EK) – pokazuje, ile energii faktycznie zużywasz na potrzeby ogrzewania, wentylacji czy podgrzewania wody. Ten wskaźnik uwzględnia straty wynikające z pracy systemów grzewczych i dystrybucji ciepła.
• Roczne zapotrzebowanie na energię pierwotną (EP) – informuje o całkowitym zapotrzebowaniu na energię, uwzględniając źródło jej pozyskiwania. Wskaźnik ten jest istotny dla oceny wpływu budynku na środowisko. Mówiąc wprost – im niższa wartość EP, tym bardziej efektywny energetycznie jest obiekt.
• Wielkość emisji CO₂ – określa, ile dwutlenku węgla generuje użytkowanie budynku w skali roku. To istotny wskaźnik z punktu widzenia ekologii oraz regulacji dotyczących zrównoważonego budownictwa.
• Udział odnawialnych źródeł energii w bilansie energetycznym budynku – wskazuje, w jakim stopniu nieruchomość wykorzystuje energię pochodzącą z odnawialnych źródeł, takich jak panele fotowoltaiczne, kolektory słoneczne czy pompy ciepła.

Dzięki tym informacjom możesz nie tylko porównać różne nieruchomości pod względem efektywności energetycznej, ale również podjąć świadome decyzje dotyczące modernizacji budynku. Jeśli planujesz sprzedaż lub wynajem, wysoka klasa energetyczna może zwiększyć wartość nieruchomości i przyciągnąć więcej zainteresowanych. Natomiast jeśli chcesz ograniczyć rachunki za energię, analiza świadectwa podpowie Ci, które elementy budynku wymagają ulepszeń, żeby zmniejszyć jego energochłonność.

Kto może wystawić świadectwo energetyczne?

Dokument  musi zostać przygotowany przez osobę, która ma odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia. Jeśli potrzebujesz świadectwa, musisz skorzystać z usług specjalisty, który spełnia określone wymagania prawne.

Kto ma uprawnienia do wystawiania świadectwa?

Świadectwo energetyczne może sporządzić osoba, która:

• ukończyła studia wyższe kierunkowe związane z budownictwem, inżynierią środowiska, architekturą lub pokrewnymi dziedzinami,
• zdobyła uprawnienia budowlane lub ukończyła specjalistyczne szkolenie i uzyskała wpis do rejestru osób uprawnionych do sporządzania świadectw energetycznych,
• ma pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie była skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu.

Gdzie znaleźć specjalistę z odpowiednimi uprawnieniami?

Lista osób, które mają odpowiednie kwalifikacje jest dostępna w zasobach Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków, prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dzięki temu możesz łatwo sprawdzić, czy dany audytor ma wymagane uprawnienia i czy jego działalność jest zgodna z obowiązującymi przepisami.

Kto może wystawić świadectwa energetyczne?

Świadectwo mogą przygotować m.in.:

• Audytorzy energetyczni – specjaliści zajmujący się analizą efektywności energetycznej budynków, którzy dokonują szczegółowych obliczeń i wskazują sposoby na poprawę efektywności.
• Inżynierowie budownictwa – osoby, które zdobyły uprawnienia budowlane i specjalizują się w konstrukcji oraz eksploatacji budynków.
• Architekci – specjaliści zajmujący się projektowaniem budynków, którzy mają wiedzę o efektywności energetycznej obiektów.

Dzięki przejrzystym przepisom masz pewność, że dokument został przygotowany przez wykwalifikowaną osobę, a jego treść jest zgodna z rzeczywistymi parametrami budynku. Warto pamiętać, że nieprawidłowo sporządzone świadectwo może skutkować konsekwencjami prawnymi, dlatego zawsze korzystaj z usług zweryfikowanych specjalistów.

Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej?

Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego zależy od wielkości i rodzaju nieruchomości, jej konstrukcji oraz lokalizacji. Im większy budynek i bardziej złożona jego charakterystyka energetyczna, tym wyższa cena usługi.

Od czego zależy cena świadectwa?

Na ostateczny koszt wpływa:

• Powierzchnia budynku – większe nieruchomości wymagają bardziej szczegółowej analizy, co zwiększa koszt świadectwa.
• Przeznaczenie obiektu – ceny różnią się w zależności od tego, czy świadectwo dotyczy mieszkania w bloku, domu jednorodzinnego, lokalu użytkowego czy budynku użyteczności publicznej.
• Stopień skomplikowania konstrukcji – budynki o nietypowej architekturze lub specjalnych systemach ogrzewania, wentylacji czy chłodzenia wymagają bardziej zaawansowanych obliczeń.
• Lokalizacja – ceny mogą się różnić w zależności od regionu, a także od dostępności specjalistów w danej okolicy.

Przybliżone koszty świadectwa charakterystyki energetycznej

• Mieszkanie do 50 m² – od 200 do 300 zł;
• Dom jednorodzinny – od 400 do 500 zł;
• Duże budynki użytkowe – od 800 zł wzwyż.

Czy można obniżyć koszt świadectwa charakterystyki energetycznej?

Ceny mogą się różnić w zależności od wybranego specjalisty i sposobu realizacji. Niektóre firmy oferują zamówienie świadectwa online, co może być tańszą i wygodniejszą opcją. Warto jednak upewnić się, że wykonawca widnieje w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków, żeby uniknąć problemów z nieprawidłowo wystawionym dokumentem.

Jak długo jest ważne świadectwo energetyczne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. W tym okresie możesz wykorzystywać je przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości bez konieczności odnawiania. Jednak w niektórych przypadkach dokument może stracić ważność przed upływem tego terminu.

Kiedy trzeba uzyskać nowe świadectwo?

Jeśli w budynku zostaną przeprowadzone zmiany, które wpłyną na jego charakterystykę energetyczną, konieczne będzie wystawienie nowego świadectwa. Dotyczy to takich modernizacji jak:

• Wymiana okien – nowe okna mogą zmniejszyć straty ciepła i poprawić efektywność energetyczną budynku.
• Docieplenie budynku – dodatkowa warstwa izolacji wpływa na obniżenie zapotrzebowania na energię do ogrzewania.
• Zmiana systemu ogrzewania – np. instalacja pompy ciepła, wymiana pieca gazowego na bardziej efektywny lub przejście na odnawialne źródła energii.
• Montaż nowych systemów energetycznych – np. instalacja paneli fotowoltaicznych lub wentylacji mechanicznej z rekuperacją.

Dlaczego aktualizacja świadectwa jest ważna?

Po przeprowadzeniu modernizacji zużycie energii w budynku może znacząco się zmienić. Nowe świadectwo uwzględni te zmiany i pozwoli dokładnie określić efektywność energetyczną nieruchomości. Może to mieć wpływ na jej wartość rynkową oraz koszty eksploatacji, co jest istotne przy sprzedaży lub wynajmie.

Jeśli nie planujesz większych remontów, dokument pozostaje ważny przez pełne 10 lat i możesz go wykorzystywać bez konieczności odnawiania.

Jakie są konsekwencje braku świadectwa energetycznego?

Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe w przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Brak tego dokumentu może prowadzić do różnych konsekwencji prawnych i finansowych, dlatego warto uzyskać go na czas.

Kara grzywny do 5000 zł

Jeśli sprzedajesz lub wynajmujesz nieruchomość i nie przekażesz nabywcy lub najemcy świadectwa energetycznego, grozi Ci kara grzywny do 5000 zł. To środek mający na celu egzekwowanie obowiązku dostarczania rzetelnych informacji o efektywności energetycznej budynków.

Obowiązek informacyjny notariusza

Podczas podpisywania aktu notarialnego notariusz ma obowiązek poinformować Cię o wymogu posiadania świadectwa. Jednak nawet jeśli go nie masz, transakcja może dojść do skutku. Nie oznacza to jednak, że konsekwencje Cię ominą.

Jeśli sprzedasz lub wynajmiesz nieruchomość bez świadectwa energetycznego, nowy właściciel lub najemca ma prawo żądać od Ciebie pokrycia kosztów jego sporządzenia. Może to oznaczać dodatkowy wydatek oraz niepotrzebne komplikacje podczas transakcji.

Problemy przy ogłoszeniach sprzedaży i wynajmu

Zgodnie z przepisami, jeśli dla nieruchomości zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, to dane te muszą być uwzględnione w ogłoszeniu dotyczącym sprzedaży lub wynajmu. W przyszłości może zostać wprowadzony obowiązek publikowania tych informacji we wszystkich ofertach, co oznacza, że brak dokumentu może ograniczyć możliwości promowania nieruchomości na rynku.

Jak zamówić świadectwo energetyczne?

Zamówienie świadectwa energetycznego jest prostym procesem, który możesz przeprowadzić w kilku krokach.

Skontaktuj się z uprawnionym specjalistą

Najpierw musisz znaleźć osobę, która ma odpowiednie uprawnienia do wystawiania świadectw energetycznych. Możesz to zrobić przez Internet, korzystając z rejestru certyfikowanych audytorów lub pytając w lokalnych urzędach czy biurach nieruchomości. Warto wybrać doświadczonego specjalistę, który rzetelnie oceni parametry energetyczne twojej nieruchomości.

 Przygotuj niezbędne informacje o nieruchomości

Specjalista wystawi dokument, dopiero wtedy, gdy dostarczysz mu podstawowe informacje o budynku. Przygotuj takie dane jak:

• Rok budowy nieruchomości,
• Powierzchnia użytkowa,
• Rodzaj ogrzewania (np. gazowe, elektryczne, pompa ciepła),
• Informacje o izolacji termicznej (np. grubość i rodzaj ocieplenia ścian, dachu, podłogi),
• Typ okien i drzwi zewnętrznych,
• Ewentualne instalacje odnawialnych źródeł energii (panele fotowoltaiczne, kolektory słoneczne).

Umów się na wizytę lub prześlij dokumentację

W zależności od wymagań audytora możesz umówić się na wizytę w nieruchomości lub przesłać wymagane dokumenty drogą elektroniczną. Niektórzy specjaliści będą chcieli dokonać oględzin budynku, żeby dokonać precyzyjnych pomiarów i sprawdzić stan techniczny.

Odbierz swoje świadectwo energetyczne

Po przeanalizowaniu wszystkich informacji specjalista wystawi świadectwo energetyczne. Możesz je otrzymać w formie papierowej lub elektronicznej, w zależności od Twoich preferencji.

Podsumowanie – świadectwo energetyczne, dlaczego jest potrzebne?

Dzięki konieczności sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, możemy dowiedzieć się, jak efektywny energetycznie jest nasz dom lub mieszkanie. W razie potrzeby podejmujemy działania poprawiające jego parametry. Zamówienie świadectwa to nie tylko formalność, ale też inwestycja w świadome zarządzanie energią w nieruchomości.