Kupno mieszkania: Jakie formalności musisz dopełnić, zanim odbierzesz klucze?

Kupno mieszkania – formalności dotyczące rynku pierwotnego

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z szeregiem formalności, które mogą wydawać się skomplikowane, zwłaszcza dla osób nabywających nieruchomość po raz pierwszy. Wybór mieszkania od dewelopera, choć wymaga większej liczby dokumentów i procedur, zapewnia wiele korzyści, w tym większe bezpieczeństwo transakcji.

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania

Akt notarialny związany z umową kupna mieszkania to akt ustanowienia własności lokalu, jednak zanim go podpiszesz, czeka Cię wiele kroków. Proces zakupu mieszkania warto poprzedzić weryfikacją inwestycji, którą jesteśmy zainteresowani. Co możesz sprawdzić?

• status prawny działki, na której powstaje osiedle,
• posiadanie przez dewelopera pozwolenia na budowę osiedla,
• harmonogram prac oraz termin zakończenia inwestycji,
• projekt budowlany i plan zagospodarowania przestrzennego.

Nim zdecydujesz się na zakup mieszkania, podpisywanie kolejnych umów, jak również zaciągnięcie kredytu hipotecznego i ustanowienie hipoteki, deweloper powinien także przedstawić Ci prospekt informacyjny. Znajdziesz w nim szczegółowe informacje na temat wybranego lokalu, a także samej inwestycji. Ponadto sprawdź, w jaki sposób finansowana jest inwestycja, jaki rodzaj rachunku powierniczego wykorzystuje deweloper, jaki sposób wykończenia lokalu będzie objęty umową. Być może zainteresuje Cię również możliwość dokonania pewnych zmian w układzie lokalu, by lepiej dostosować mieszkanie do Twoich potrzeb i oczekiwań.

Podpisanie umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej

Decydując się na zakup lokalu, jesteś zobligowany do podpisania stosownej umowy z deweloperem. W przypadku mieszkań deweloperskich gotowych do użytku stosowana jest umowa przedwstępna, a dla tych, które są w trakcie budowy – umowa deweloperska. W obu przypadkach mają one charakter aktu notarialnego.

Niezależnie od tego, czy zaciągasz kredyt hipoteczny, czy kupujesz mieszkanie za gotówkę, zwróć uwagę na wysokość zaliczki. Zweryfikuj, w jaki sposób pieniądze mają trafić na rachunek dewelopera. Sprawdź także termin zakończenia inwestycji i odbioru technicznego Twojego mieszkania oraz termin ostatecznego rozliczenia z deweloperem. Podpisz dokument wyłącznie, gdy nie masz wątpliwości co do treści wszystkich zapisów i są one dla Ciebie w pełni satysfakcjonujące.

Umowa deweloperska a wpis do księgi wieczystej

Założenie księgi wieczystej dla powstającej nieruchomości leży po stronie dewelopera. Jest on również zobowiązany do utworzenia rachunku powierniczego, na który kupujący wpłaca środki na zakup mieszkania. Środki te są wypłacane deweloperowi dopiero po zakończeniu poszczególnych etapów budowy lub po oddaniu lokalu do użytku, co zapewnia dodatkowe zabezpieczenie finansowe dla nabywcy.

Roszczenie wpisu do księgi wieczystej wobec dewelopera dotyczy wybudowania budynku i wyodrębnienia z niego lokalu mieszkalnego z przeniesieniem prawa własności w przyszłości. Wpis do księgi wieczystej w formie roszczenia trafia do sądu rejonowego natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego, więc na tym etapie nie czekają Cię dodatkowe formalności przy kupnie mieszkania.

Formalności przy zakupie mieszkania – płatność

Wpłaty na rachunek powierniczy należy dokonać zgodnie z otrzymanym harmonogramem inwestycji. Płatność następuje po realizacji określonego etapu deweloperskiego, a klient ma zazwyczaj ok. 14 dni na realizację wpłaty. W przypadku korzystania z kredytu hipotecznego jest ona dokonywana przez bank, bezpośrednio na rachunek powierniczy. Realizację każdego kolejnego etapu potwierdza ekspert banku.

Kupno mieszkania – jakie formalności czekają kredytobiorców?

Dysponujesz wystarczającą ilością gotówki, aby dokonać zakupu mieszkania? Formalności są w takim przypadku ograniczone. Wystarczy, że zgodnie z zawartymi w umowie deweloperskiej terminami, będziesz opłacać kolejne transze. Więcej formalności związanych z kupnem nieruchomości czeka kredytobiorców.

Formalności przy zakupie mieszkania na kredyt krok po kroku:

1. Weryfikacja szans na otrzymanie kredytu – w pierwszej kolejności warto spotkać się z doradcą bankowym, który oszacuje szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego.
2. Skompletowanie dokumentów – dowód osobisty nie wystarczy, oprócz niego potrzebujesz zaświadczeń potwierdzających Twoje dochody, a także dokumentów dotyczących nieruchomości.
3. Umowa rezerwacyjna – wiedząc, że szansa na otrzymanie kredytu jest duża, możesz pomyśleć o podpisaniu umowy rezerwacyjnej. W przypadku niepewnej sytuacji finansowej zadbaj o możliwość wycofania się z umowy, jeżeli nie otrzymasz finansowania z banku.
4. Wniosek kredytowy – ustawowo banki mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, ale zwykle odbywa się to znacznie szybciej, szczególnie jeżeli dostarczysz wszystkie niezbędne dokumenty od razu.
5. Podpisanie umowy – następuje w przypadku pozytywnej decyzji banku, a zaproponowana umowa może nieco różnić się od wcześniejszej propozycji, ponieważ będzie wynikała z dokładnej analizy Twojej sytuacji finansowej. Czas na podjęcie decyzji jest określony.
6. Przeniesienie praw własności – z podpisaną umową dotyczącą finansowania możesz udać się do notariusza, by przenieść prawa własności do lokalu.

Najważniejsze formalności po zakupie mieszkania

Akt notarialny i przeniesienie praw własności wieńczą zakup lokalu, ale w tym momencie pojawiają się jeszcze drobne formalności po zakupie mieszkania. Sprawdź, o czym warto pamiętać.

Kupno mieszkania z rynku pierwotnego a podatek od czynności cywilnoprawnych

Niektórzy kupujący mieszkania z rynku pierwotnego obawiają się, że po transakcji zostanie im naliczony podatek od czynności cywilnoprawnych. Jednak nie należy się tym martwić, bowiem podatek PCC jest już wliczony w cenę mieszkania.

Ubezpieczenie mieszkania – nie zwlekaj z zakupem polisy

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, zakup polisy jest jednym z warunków uzyskania finansowania. Formalności związane z zakupem mieszkania z rynku pierwotnego są nieco złożone i wymagają terminowości, ale jeśli dobrze przygotujesz się do tego procesu, z pewnością przebiegnie on gładko!

Odbiór lokalu

Po zakończeniu budowy oraz uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie następuje upragniony odbiór nowego mieszkania. W księdze wieczystej stajesz się właścicielem po oficjalnym przeniesieniu własności. W przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego jako właściciel mieszkania, uczestniczysz w jego odbiorze wraz z przedstawicielem dewelopera na mocy ustawy deweloperskiej. Procedura służy sprawdzeniu zgodności lokalu z umową. Podczas odbioru spisywany jest protokół odbioru technicznego, w którym odnotowane zostaną zgłoszone przez Ciebie usterki. Jeśli obawiasz się, że brakuje Ci kompetencji do oceny mieszkania, dozwolona jest obecność zewnętrznego inspektora budowalnego.

Co warto sprawdzić przy odbiorze mieszkania?

1. Metraż i układ mieszkania – rozkład pomieszczeń powinien zgadzać się z ustalonym w umowie planem. Zazwyczaj różnica w powierzchni nie powinna przekraczać 3% względem pierwotnego planu, a szczegóły na ten temat powinny zostać opisane w umowie.
2. Ściany i sufit – przyjrzyj się im dokładnie w poszukiwaniu ewentualnych ubytków, rys i plam, a także wilgoci. Na ich powierzchni nie powinny znajdować się żadne wybrzuszenia. Warto zweryfikować także przestrzenie w okolicy parapetów, gniazdek i okien.
3. Stolarka okienna i drzwi – okna i drzwi mają zapewnić mieszkańcom odpowiednią izolację termiczną, dlatego warto sprawdzić ich szczelność. Sprawdź, czy okna i drzwi otwierają się poprawnie, czy nie mają rys i czy nie zostały uszkodzone w trakcie montażu. Do drzwi wejściowych, okien i drzwi balkonowych deweloperzy wręczają zazwyczaj certyfikaty i gwarancje. Zweryfikuj też, czy parapety legitymują się odpowiednim spadkiem.
4. Podłogi – Nie przejmuj się drobnymi szparami pomiędzy pomieszczeniami oraz wzdłuż ścian. Są to tak zwane dylatacje, dzięki którym podłoga pracuje w prawidłowy sposób. Zwróć uwagę na powierzchnię balkonu, która powinna mieć delikatny spadek, by odprowadzać nadmiar wody.
5. Domowe instalacje – przy odbiorze mieszkania Twoim zadaniem jest również zweryfikowanie poprawności działania instalacji – elektrycznej, grzewczej oraz wentylacyjnej.

Przeniesienie praw własności

Najważniejszą z formalności po zakupie mieszkania jest przeniesienie praw własności, który oczywiście również ma formę aktu notarialnego.

W akcie notarialnym znajdują się imiona i nazwiska stron umowy, miejsce sporządzenia oraz data, jak również oświadczenia stron, cena sprzedaży nieruchomości i podpisy obu stron oraz notariusza. W kancelarii musisz okazać swój dokument tożsamości, akt małżeństwa, jeżeli istnieje współwłasność mieszkania, podstawę nabycia nieruchomości i umowę kredytową. Deweloper dostarczy wypis z ksiąg wieczystych lub numer księgi wieczystej nieruchomości i kilka niezbędnych zaświadczeń. Konieczne jest także świadectwo energetyczne lokalu. Koszt usługi jest uzależniony od wartości nieruchomości.