pl 
Planujesz zakup mieszkania, wspierając się kredytem hipotecznym, ale nie masz pewności, od czego zacząć? Taka decyzja to poważne zobowiązanie finansowe na długi okres, dlatego jej podjęcie wymaga starannego przygotowania. W tym przewodniku wyjaśnimy krok po kroku, jak przebiega procedura kredytowania nieruchomości.
Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na nieruchomość. Zasady związane z kredytami hipotecznymi w Polsce reguluje Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
Kredyty hipoteczne to istotne zobowiązanie, które wiąże się z odpowiedzialnością zarówno dla kredytobiorców, jak i dla kredytodawców. Banki, udzielając kredytów mieszkaniowych, starannie analizują sytuację finansową, historię kredytową oraz perspektywy przyszłego kredytobiorcy. Dzięki temu mogą zaoferować warunki, które będą najlepiej odpowiadały potrzebom i możliwościom Klienta, jednocześnie minimalizując ryzyko. To kluczowy etap w procesie ustalania całkowitej kwoty kredytu, który zapewnia stabilność i bezpieczeństwo zarówno dla banku, jak i dla Klienta.
Kredyty hipoteczne dzielą się na dwa główne typy: standardowe i preferencyjne. Pierwsze są dostępne dla każdego, kto spełnia kryteria dotyczące zdolności kredytowej i nie wymagają spełnienia dodatkowych warunków dotyczących kredytobiorcy, przeznaczenia mieszkania czy rodzaju nieruchomości. W tym przypadku rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO), oprocentowanie, prowizje i inne opłaty są ustalane przez banki w oparciu o warunki rynkowe i konkurencję, co wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego. Oprocentowanie może być stałe lub zmienne, co z kolei określa wysokość miesięcznych rat i całkowitą kwotę kredytu.
Kredyty hipoteczne preferencyjne są skierowane do określonych grup kredytobiorców lub mają na celu promowanie innowacyjnych technologii. Przykładem takiego kredytu był program „Mieszkanie 2%”, aktywny od lipca do grudnia 2023 roku.
Planujesz zakup nieruchomości i zastanawiasz się, jak otrzymać kredyt hipoteczny? Procedura ta może wydawać się skomplikowana, ale dzięki odpowiedniemu przygotowaniu i znajomości poszczególnych etapów, można ją przejść bez większych problemów. Zrozumienie, na czym polega przebieg uzyskiwania kredytu hipotecznego oraz jakie formalności trzeba spełnić, pomoże Ci uniknąć niepotrzebnego stresu. W poniższym przewodniku znajdziesz wszystkie niezbędne informacje, które pozwolą Ci sprawnie przejść przez cały proces, od wyboru mieszkania, aż po podpisanie umowy kredytowej.
Pierwszym krokiem jest wybór nieruchomości, którą chcesz sfinansować kredytem hipotecznym. Bank ustanowi na niej zabezpieczenie hipoteczne, dlatego wybór jest kluczowy. Rynek pierwotny oferuje nowe mieszkania od deweloperów, które często są jeszcze w budowie, natomiast rynek wtórny obejmuje mieszkania używane, często z historią poprzednich właścicieli. Wartość rynkowa nieruchomości oraz brak obciążeń hipotecznych to kwestie, które bank szczegółowo analizuje. Warto sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości przed zakupem, aby upewnić się, że nie jest ona obarczona innymi zobowiązaniami.
Znając już cenę wybranego mieszkania, nadszedł czas na sprawdzenie, czy bank udzieli Ci odpowiedniej wysokości kredytu gotówkowego. Twoja zdolność kredytowa będzie decydującym czynnikiem w tym procesie. Jest to miara określająca wysokość zobowiązania możliwego do spłaty przez wnioskodawcę w określonym czasie. Banki analizują ją bardzo szczegółowo, biorąc pod uwagę nie tylko Twoje dochody, ale także wszelkie inne należności finansowe oraz koszty utrzymania. Im lepsza ocena zdolności kredytowej, tym większe szanse na uzyskanie kredytu na korzystnych warunkach.
Zdolność możesz oszacować na przykład za pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego, który jest dostępny na stronach banków. Pozwala on wstępnie ocenić wysokość maksymalnej kwoty kredytu biorąc pod uwagę Twoje dochody, wydatki oraz aktualne zobowiązania finansowe. Dzięki temu zyskasz niezobowiązującą informację o swojej zdolności kredytowej, co pozwoli Ci lepiej przygotować się do rozmowy z doradcą. Pamiętaj jednak, że wyliczenia te są jedynie orientacyjne, a bank może zaproponować inne warunki, zależnie od szczegółowej analizy Twojej sytuacji finansowej oraz swojej polityki kredytowej.
Wnioskując o kredyt hipoteczny, musisz liczyć się z koniecznością posiadania wkładu własnego. Jest to kwota, którą musisz dysponować na zakup nieruchomości z własnych środków, zanim bank udzieli Ci kredytu na pozostałą część. Zazwyczaj wymagane jest pokrycie ok. 10-20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że jeśli planujesz zakup mieszkania o wartości 500 000 zł, musisz wpłacić przynajmniej 50 000 zł – 100 000 zł.
Im większy wkład własny, tym korzystniejsze warunki kredytowe możesz uzyskać, jak na przykład: obniżenie wysokości miesięcznych rat czy niższa marża.
Przed złożeniem wniosku warto porównać ofertę kredytów hipotecznych w różnych bankach. Każdy z nich oferuje inne warunki, dlatego warto poświęcić czas na dokładne przeanalizowanie dostępnych opcji. Zwróć uwagę na oprocentowanie, wysokość marży banku, a także ile wynosi rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO). Pokazuje ona całkowity koszt kredytu w skali roku, uwzględniając wszystkie opłaty i prowizje. Porównując oferty, warto również zwrócić uwagę na różne opcje oprocentowania, takie jak oprocentowanie stałe i oprocentowanie zmienne.
Zdecydowanie lepszą opcją dla kredytobiorcy jest oprocentowanie stałe. Największa korzyść to brak wzrostu rat kredytu, nawet jeśli w okresie obowiązywania stałej stopy procentowej zmienią się wartości wskaźników referencyjnych. Zmienne oprocentowanie może być korzystne w okresach niskich stóp procentowych, ale niesie ze sobą ryzyko skokowego wzrostu raty kredytu w przypadku zmiany wskaźników referencyjnych.
Warto także sprawdzić, jakie dodatkowe koszty wiążą się z kredytem hipotecznym: ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości czy prowizje bankowe. Są to elementy, które wymagane są przez większość banków np. w celu zabezpieczenia kredytu.
Skompletowanie dokumentacji jest niezbędnym elementem procesu uzyskania kredytu. Jakie dokumenty są wymagane przez banki? Przede wszystkim będą to te dotyczące nieruchomości, takie jak umowa przedwstępna, odpis z księgi wieczystej, operat szacunkowy oraz dokumenty potwierdzające wniesienie wkładu własnego. Na rynku wtórnym, bank może wymagać wyciągu z księgi wieczystej oraz umowy przedwstępnej.
Oprócz dokumentów związanych z nieruchomością bank będzie również wymagał dokumentów potwierdzających Twoje dochody oraz sytuację finansową. Do najczęściej wymaganych należą zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu, wyciągi z rachunku bankowego z ostatnich 6-12 miesięcy oraz deklaracje podatkowe PIT.
Przed zakupem mieszkania zwykle podpisuje się umowę rezerwacyjną lub przedwstępną. Umowa przedwstępna jest ważnym dokumentem, który określa warunki, na jakich nastąpi finalizacja transakcji, w tym cenę nieruchomości, terminy oraz sposób finansowania zakupu. Taka umowa zabezpiecza zarówno kupującego, jak i sprzedającego przed rezygnacją z transakcji.
Po skompletowaniu wszystkich wymaganych dokumentów możesz złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w wybranym banku. Jest to formalny początek procesu ubiegania się o kredyt. Pamiętaj, by dołączyć do niego wszystkie wymagane zaświadczenia i umowy, ponieważ dopiero kompletny wniosek może być rozpatrzony przez bank. Dopilnowanie, aby dokumentacja była aktualna, podpisana i zgodna z wymaganiami banku, przyśpieszy proces rozpatrywania wniosku i zmniejszy ryzyko jego odrzucenia.
Scoring BIK to punktowa ocena Twojej wiarygodności kredytowej, która jest jednym z najważniejszych kryteriów branych pod uwagę przez banki. Im wyższy wynik, tym większe szanse na uzyskanie kredytu na korzystnych warunkach. Następnie przeprowadzana jest analiza ekonomiczna, której celem jest ocena Twojej zdolności do całkowitej spłaty kredytu. Uwzględnia ona dochody, zobowiązania finansowe, koszty utrzymania oraz sytuację rodzinną. W kolejnym etapie bank dokonuje wyceny nieruchomości, a na jej podstawie określa maksymalną kwotę kredytu, jaką może Ci udzielić. Wartość nieruchomości musi być zgodna z jej ceną rynkową, a także odpowiadać standardom określonym przez bank.
Po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny i dostarczeniu wszystkich wymaganych dokumentów pozostaje czekać na decyzję kredytową. Po pozytywnym rozpatrzeniu bank zgadza się udzielić Ci kredytu na określonych warunkach. Ma on ustawowe 21 dni na wydanie decyzji od momentu złożenia kompletnego wniosku, choć w praktyce czas ten może się różnić w zależności od banku.
Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej bank przedstawi Ci propozycję zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego. Jest to dokument, który szczegółowo określa warunki, na jakich zostanie Ci udzielony kredyt hipoteczny. Wstępna umowa to kluczowy dokument, który musisz dokładnie przeanalizować przed podpisaniem. Zawiera ona informacje na temat oprocentowania kredytu hipotecznego, wysokości marży banku, prowizji, a także wszelkich dodatkowych kosztów związanych z zaciągnięciem zobowiązania. Pamiętaj, że wstępna umowa kredytowa ma określony termin ważności, zwykle wynoszący od 30 do 60 dni. W tym czasie musisz zdecydować, czy akceptujesz warunki i przystąpisz do finalizacji umowy kredytu hipotecznego.
Po zaakceptowaniu warunków wstępnej umowy kredytowej bank przygotuje finalny dokument, który będzie formalnym zobowiązaniem do spłaty kredytu mieszkaniowego. Podpisanie tej umowy to jeden z najważniejszych momentów w całym procesie. W przypadku zakupu lokalu mieszkalnego od dewelopera konieczne może być również przedstawienie cesji wkładu budowlanego, co potwierdza Twoje prawo do nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Kolejnym krokiem będzie wykupienie wymaganych przez bank ubezpieczeń. Najczęściej jest to ubezpieczenie nieruchomości od pożaru i innych zdarzeń losowych, takich jak zalanie. Świetnym uzupełnieniem może być również ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
Po załatwieniu wszystkich formalności, przychodzi moment na uruchomienie kredytu hipotecznego. W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera kredyt może być wypłacany w transzach, które są uruchamiane na podstawie harmonogramu prac budowlanych. Każda transza jest przekazywana po zakończeniu określonego etapu budowy, co wymaga przedstawienia odpowiednich dokumentów potwierdzających postęp prac.
Po zakończeniu budowy Twojego mieszkania i jego odbiorze nadchodzi moment na sporządzenie aktu przeniesienia własności nieruchomości u notariusza, co formalnie czyni Cię właścicielem nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego należy złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jest on jednym z kluczowych zabezpieczeń dla banku, który umożliwia dochodzenie roszczeń w przypadku niewywiązywania się z obowiązków kredytowych.
Procedura wpisu może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, dlatego ważne jest, aby jak najszybciej dostarczyć do sądu odpowiednie dokumenty. Wraz z wnioskiem o wpis hipoteki, musisz uiścić opłatę sądową (200 zł) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 19 zł. Po uzyskaniu odpisu z księgi wieczystej z wpisem hipoteki należy jak najszybciej dostarczyć go do banku. Szybkie załatwienie tych formalności jest korzystne dla Ciebie, ponieważ pozwala na zwolnienie z obowiązku płacenia ubezpieczenia pomostowego.
Po przeczytaniu naszego artykułu, z pewnością jesteś gotowy na złożenie wniosku o kredyt hipoteczny, warto teraz pomyśleć o znalezieniu wymarzonego mieszkania. Jeżeli jeszcze nie masz wybranego lokalu, zachęcamy do zapoznania się z najnowszą ofertą ATAL.
