BĘDZIE TANIEJ, CZY DROŻEJ? KILKA PYTAŃ O RYNEK NIERUCHOMOŚCI W 2023 ROKU

Warren Buffett, amerykański inwestor, mawiał, że obraz gospodarki jest lepiej widoczny przez tylną, zakurzoną szybę samochodu, niż przez czysto umytą szybę przednią.

Spróbujemy zatem zerknąć przez ramię, co widać w zakurzonym lusterku na rynku nieruchomości mijającego roku.

To krajobrazu po burzy. Kłopoty z uzyskaniem kredytów hipotecznych (w 2022 roku banki udzieliły tylko 125 tys. kredytów mieszkaniowych — to najniższy poziom od 20 lat), skokowy wzrost stóp procentowych i inflacja spowodowały, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym mocno wyhamowała. Hamulec nacisnęli też deweloperzy — na rynek trafiło o 30 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej.

A co widać przez czystą przednią szybę? – Pod koniec roku pojawiają się informacje, które pozwalają patrzeć w przyszłość z nieco większą nadzieją. Stopy procentowe pozostały na niezmienionym poziomie i coraz konkretniej mówi się o nowym rządowym programie wsparcia zakupu pierwszego mieszkania. Z zainteresowaniem będziemy śledzić wdrażanie tego programu i proponowane w nim rozwiązania. Również z doniesień medialnych możemy wywnioskować, że Urząd Komisji Nadzoru Finansowego prowadzi prace nad modyfikacją Rekomendacji S w zakresie stosowania buforu na ryzyko stopy procentowej. – podkreśla Angelika Kliś, członek zarządu ATAL.

Jej zdaniem, pozytywny miks tych czynników może dać impuls popytowy już w drugiej połowie 2023 r. – W wariancie pesymistycznym trzeba jednak założyć, że odbudowa popytu zajmie więcej czasu. Wytworzenie produktu w naszej branży trwa około dwóch lat, zatem decyzje o wstrzymaniu budów będą miały konsekwencje już w 2023 r., a także kolejnych latach, jeżeli sytuacja się nie zmieni – podkreśla nasza ekspertka.

Zatrzymajmy się na moment przy programie „Pierwsze mieszkanie +”, z którym nadzieje wiąże zarówno branża deweloperska, jak i klienci. Składowe tego programu to kredyt hipoteczny z 2-proc. oprocentowaniem i specjalne konto oszczędnościowe na cele mieszkaniowe. A także dopłaty od państwa do kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z zapowiedziami MRiT, bezpieczny kredyt 2 proc. będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. zł na lokale na rynku pierwotnym i wtórnym. Nabywca pierwszego mieszkania będzie miał przy tym dowolność, jeśli chodzi o jego standard i położenie, bo przy kupnie nie będzie obowiązywał limit ceny 1 m kw.

W górę czy w dół?

Niestety, kupujący nie powinni spodziewać się obniżek cen mieszkań w 2023 roku. Zwłaszcza w największych miastach i aglomeracjach. Odpowiada za to wysoka inflacja i wzrost kosztów energii.

Niektórzy deweloperzy pomagają jednak kupującym, zamrażając ceny mieszkań.

– Jako deweloper ponosimy ryzyko, że zakontraktowana cena mieszkania jest dla klienta stała, a koszt budowy zmienny. O ile jest to rynkowo akceptowalne, podwyższone koszty realizacji mają odzwierciedlenie w cenach mieszkań, które na przestrzeni ostatnich dwóch lat podrożały. Pomimo wpływu wielu niekorzystnych czynników, zachowujemy marżowość na dobrym poziomie — mówi Angelika Kliś z ATAL.

Niższych cen metra kwadratowego nowego mieszkania nie spowodują nawet lekko spadające koszty materiałów i wykonawstwa. – To nie obniżka, a raczej uchodzenie powietrza z pewnego rodzaju bańki cenowej, którą obserwowaliśmy już w zeszłym roku. Złożyło się na nią kilka zjawisk, m.in.: postpandemiczne opóźnienia w łańcuchach dostaw, wybuch wojny w Ukrainie, a w efekcie tego wszystkiego presja inflacyjna. Choć rynek normalnieje, to trudno oczekiwać, że ceny wrócą do poprzednich poziomów. Na pewno odczujemy też wzrost kosztów energii. Jedynym plusem zaistniałej sytuacji jest większa dostępność ekip wykonawczych i sprzętu specjalistycznego — podkreśla Angelika Kliś.

Pod koniec roku „urealniały” się także ceny gruntów pod inwestycje. Najwięksi deweloperzy wykorzystali ten fakt do zabezpieczania swoich banków ziemi pod kątem przyszłych inwestycji.

Mieszkanie za gotówkę

Wyhamowanie dostępu do kredytów hipotecznych zmieniło w 2022 roku strukturę zakupów mieszkań. Około trzy czwarte kupujących stanowili klienci gotówkowi. Aktywne były także osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych, czy to dla ochrony kapitału przed inflacją, czy też zachęcone perspektywami rynku najmu w najbliższych latach.

Ta grupa preferowała mieszkania kompaktowe, 2-lub 3-pokojowe, w bardzo dobrych lokalizacjach. Takie lokale wysprzedawały się błyskawicznie.

– Wyjątkowo niekorzystne okoliczności rynkowe tylko utwierdziły nas w przekonaniu, że obrana strategia działania na największych rynkach w Polsce doskonale się sprawdza. Mimo kryzysu mieliśmy bardzo dużo zapytań o nowo wprowadzane inwestycje, zwłaszcza te z wyższej półki. Cieszyły się one sporym zainteresowaniem klientów inwestycyjnych, aktywnych w tym roku. To wszystko odbieramy jako potwierdzenie klasy naszych inwestycji i renomy firmy — mówi Angelika Kliś.

To dlatego, wielu ekspertów rynku nieruchomości prognozuje, że w 2023 roku jeszcze bardziej niż dotąd liczyć się będzie wysokiej klasy produkt. Kupujący będą zwracać uwagę także na dodatkowe wyróżniki ofert, na przykład na możliwość kupna mieszkania z opcją wykończenia.

Rosnące ceny energii powodują też, że klienci będą zwracać uwagę na rozwiązania deweloperskie, które przyniosą długoterminowy efekt. Na przykład innowacje oszczędnościowe, czy wyposażenie budynków w instalacje fotowoltaiki.

– W 2023 rok wchodzimy z pulą 4,5 tys. mieszkań gotowych lub w realizacji, ze zróżnicowaną ofertą, która zaspokoi oczekiwania klientów w każdej sytuacji rynkowej — podkreśla nasza ekspertka.

W pierwszym kwartale 2023 r. firma planuje uruchomić sprzedaż I etapu inwestycji Naramowice Odnova w Poznaniu (ok. 500 mieszkań), w pobliżu malowniczego zakola Warty, nieopodal rezerwatu przyrody Żurawieniec.

Nowe mieszkania czekają także na kupujących w Gliwicach przy ul. Andersa, gdzie w pierwszym etapie gotowych będzie ok. 115 mieszkań. W przygotowaniu jest też trzyetapowe osiedle przy ul. Piotrowskiej w Łodzi oraz II etap inwestycji SKY+ w Katowicach.

Jak mawiał Woody Allen, prognozy są bardzo trudne, szczególnie w odniesieniu do przyszłości. Jedno nigdy się nie zmieni — dobre mieszkania zawsze znajdują nabywców.