pl 
Zakup mieszkania wiąże się z licznymi formalnościami. Bardzo ważne miejsce w całej procedurze zajmuje wizyta u notariusza. Sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę sprzedaży nieruchomości wymaga poniesienia określonych kosztów.
W naszym artykule wyjaśniamy, ile zapłacisz za notariusz przy zakupie mieszkania, jakie czynniki wpływają na wysokość opłat notarialnych. Poznasz też maksymalne stawki, które określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Na koniec odpowiemy również na najczęściej zadawane pytania dotyczące kosztów notarialnych, podatków i opłat sądowych.
Opłaty notarialne to wynagrodzenie notariusza za wykonanie czynności notarialnych, takich jak sporządzenie aktu notarialnego, odpis aktu notarialnego czy poświadczenie dokumentów. W przypadku zakupu mieszkania notariusz przygotowuje umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub umowę przeniesienia własności nieruchomości, która zgodnie z przepisami musi mieć formę aktu notarialnego. Koszty notariusza przy zakupie mieszkania obejmują taksę notarialną, podatki (np. podatek od czynności cywilnoprawnych) oraz opłaty sądowe, np. za wpis prawa własności do księgi wieczystej.
Wysokość opłat notarialnych zależy od kilku czynników, takich jak wartość nieruchomości, rodzaj transakcji (rynek pierwotny czy wtórny), konieczność założenia księgi wieczystej lub ustanowienia hipoteki. Poniżej szczegółowo omawiam każdy z tych elementów.
Wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna, podlega regulacjom prawnym. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa górne granice opłat za czynności notarialne. Stawki zależą od wartości przedmiotu czynności notarialnej, czyli w przypadku zakupu mieszkania od wartości transakcji.
Poniżej przedstawiam maksymalne stawki taksy notarialnej:
Przykładowo, dla mieszkania o wartości 500 000 zł taksa notarialna wynosi: 1010 zł + (0,4% × 440 000 zł) = 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł. To maksymalna kwota, jaką notariusz może pobrać za sporządzenie aktu notarialnego.
W praktyce notariusze często stosują niższe stawki, szczególnie w dużych miastach, gdzie konkurencja jest większa.
W tym rozdziale omówimy, jakie wydatki mogą pojawić się w związku z podpisaniem umowy notarialnej przy zakupie nieruchomości.
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym kupujący musi uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka wynosi 2% wartości nieruchomości i jest obliczana od ceny transakcji wskazanej w akcie notarialnym. Notariusz pobiera ten podatek w imieniu urzędu skarbowego i przekazuje go do odpowiedniego organu. Na przykład dla mieszkania o wartości 500 000 zł podatek PCC wyniesie 10 000 zł.
Jednak nie zawsze zapłacimy ten podatek. Zgodnie z nowelizacją ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z 26 maja 2023 roku (Dz.U. 2023 poz. 1463), osoba fizyczna, która kupują pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku wtórnym jest zwolniona z PCC.
Kupujący może skorzystać z ulgi, jeśli:
W takich przypadkach kupujący składa oświadczenie w akcie notarialnym, że spełnia warunki zwolnienia, a notariusz nie pobiera podatku PCC. Zwolnienie to znacząco obniża koszty zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Jeśli nieruchomość jest nabywana na współwłasność (np. przez małżonków), wszyscy kupujący muszą spełniać warunki zwolnienia, w przeciwnym razie PCC jest naliczany od udziału osoby niespełniającej kryteriów.
Na rynku pierwotnym podatek PCC zazwyczaj nie występuje, ponieważ deweloper wystawia fakturę z podatkiem VAT (8% lub 23% w zależności od powierzchni mieszkania). W takich przypadkach kupujący nie płaci PCC, ale VAT jest wliczony w cenę mieszkania.
Zakup mieszkania wiąże się również z opłatami, które notariusz pobiera i przekazuje do sądu wieczystoksięgowego. Najczęściej dotyczą one wpisu prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości. Koszt wpisu wynosi 200 zł. Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, założenie jej kosztuje 60 zł. W przypadku kredytu hipotecznego dodatkowa opłata w wysokości 200 zł dotyczy ustanowienia hipoteki na rzecz banku.
Kupujący ponosi też koszty odpisów aktu notarialnego. Każdy odpis kosztuje 6 zł za stronę (plus 23% VAT). Standardowy akt notarialny ma od 5 do 10 stron, co oznacza koszt od 36,90 zł do 73,80 zł za odpis. Zazwyczaj przygotowuje się kilka odpisów dla kupującego, sprzedającego, banku (w przypadku kredytu hipotecznego) oraz sądu.
Zgodnie z praktyką rynkową koszty notarialne przy zakupie mieszkania najczęściej ponosi kupujący, ale podział kosztów różni się w zależności od rodzaju rynku i etapu transakcji. Na rynku wtórnym kupujący pokrywa całość kosztów notarialnych, w tym taksę notarialną, podatek PCC (chyba że przysługuje zwolnienie), opłaty sądowe oraz koszty odpisów.
Na rynku pierwotnym zakup mieszkania od dewelopera zazwyczaj dzieli się na dwa etapy, czyli umowę deweloperską i umowę przenoszącą własność. Przy umowie deweloperskiej koszty notarialne, w tym taksa notarialna i koszty odpisów, dzieli się po połowie między dewelopera a kupującego, zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska).
Na przykład dla mieszkania o wartości 500 000 zł taksa notarialna za umowę deweloperską wynosi 1385 zł, co oznacza, że kupujący płaci około 692,50 zł. Przy umowie przenoszącej własność koszty notarialne w całości ponosi kupujący, obejmując pełną taksę notarialną (np. 2770 zł dla mieszkania wartego 500 000 zł), opłaty sądowe i koszty odpisów.
W przypadku kredytu hipotecznego bank może wymagać dodatkowych odpisów aktu notarialnego lub poświadczeń, co zwiększa koszty po stronie kupującego. Warto negocjować z notariuszem, ponieważ w wielu kancelariach możliwe jest uzyskanie niższej taksy niż maksymalna stawka określona w rozporządzeniu.
Na ostateczny koszt usług notarialnych wpływa kilka elementów:
W celu zilustrowania, ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania, przedstawiamy dwa przykłady:
Przykład 1: Mieszkanie na rynku wtórnym za 400 000 zł
Przykład 2: Mieszkanie na rynku pierwotnym za 600 000 zł z kredytem hipotecznym
Koszty notarialne przy zakupie mieszkania obejmują taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz koszty odpisów. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości, rodzaju rynku i dodatkowych czynności, takich jak ustanowienie hipoteki.
Maksymalne stawki taksy notarialnej reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, ale w praktyce notariusze często oferują niższe kwoty. Planując zakup mieszkania, warto uwzględnić te koszty w budżecie i porównać oferty różnych kancelarii, aby zminimalizować wydatki. Dzięki temu proces zakupu nieruchomości przebiegnie sprawnie i bez niepotrzebnych niespodzianek finansowych.
Notariusz ma prawo zastosować niższą taksę niż maksymalna stawka określona w rozporządzeniu. Warto porównać oferty kilku kancelarii notarialnych.
Na rynku wtórnym koszty notarialne pokrywa kupujący. Na rynku pierwotnym przy umowie deweloperskiej koszty notarialne, w tym taksa i odpisy, są zwykle dzielone po połowie między dewelopera a kupującego, zgodnie z ustawą deweloperską. Przy umowie przenoszącej własność koszty w całości ponosi kupujący, chyba że umowa stanowi inaczej. Negocjacje z deweloperem mogą czasem przynieść częściowe pokrycie kosztów, szczególnie w ramach promocji.
Do sporządzenia aktu notarialnego potrzebny jest dowód osobisty, umowa przedwstępna (jeśli była podpisana), dane nieruchomości, a w przypadku kredytu hipotecznego również umowa kredytowa.
Zwolnienie z PCC dotyczy zakupu pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym po 31 sierpnia 2023 roku. Kupujący nie może posiadać innej nieruchomości mieszkalnej, a powierzchnia użytkowa nie może przekraczać 150 m² (dla domu – 300 m²). Wyjątek stanowią udziały w nieruchomości do 50%, nabyte w drodze dziedziczenia.
