pl 
Wspólnota mieszkaniowa to organizacja zrzeszająca wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Każda osoba, która nabywa lokal na własność, automatycznie staje się jej członkiem. Wspólnota mieszkaniowa odgrywa główną rolę w zarządzaniu częściami wspólnymi budynków.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku i przeniesienia jego własności na nowego właściciela. Obejmuje ogół właścicieli lokali w danym budynku, którzy razem odpowiadają za zarządzanie nieruchomością wspólną. Są to te części budynku oraz gruntu, które nie są przypisane do indywidualnych lokali, np. klatki schodowe, windy, dachy, elewacje czy instalacje techniczne. Członkowie wspólnoty mają prawo korzystania z części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem. Jednocześnie są zobowiązani do partycypowania w kosztach związanych z ich utrzymaniem i remontami.
Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali z 1994 roku. Zgodnie z jej zapisami wspólnotę tworzą wszyscy właściciele lokali w budynku. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zawierać umowy, nabywać prawa, podejmować zobowiązania, występować przed sądem jako strona oraz dochodzić swoich praw. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej obciążają wspólnotę, ale każdy właściciel odpowiada za nie proporcjonalnie do wielkości swojego udziału w nieruchomości.
W polskim prawie wyróżnia się dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
Właściciele lokali mają możliwość wspólnego podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej oraz mogą określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Decyzje takie jak ustalenie wysokości opłat na utrzymanie budynku, przyjęcie rocznego planu gospodarczego czy remontach podejmowane są w formie uchwał, które mogą być głosowane podczas zebrania wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Zarządzanie wspólnotą może odbywać się na dwa sposoby:
W obu przypadkach najważniejsze decyzje pozostają w gestii właścicieli lokali, którzy mają prawo do pełnej kontroli nad działalnością zarządu.
Każdy właściciel lokalu w danej nieruchomości ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie ogranicza praw innych członków wspólnoty. Obejmuje to prawo do udziału w zebraniach, dostęp do dokumentacji wspólnoty oraz możliwość zgłaszania swoich pomysłów i uwag dotyczących zarządzania.
Z drugiej strony właściciele lokali są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych, co obejmuje m.in. opłaty za konserwację, remonty, sprzątanie oraz media. Wspólnota może także wymagać dostępu do lokali, np. w celu przeprowadzenia napraw instalacji technicznych przebiegających przez część wspólną.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zarówno w formie zarządu własnego, jak i profesjonalnego zarządcy nieruchomości, odpowiada za szeroki zakres działań mających na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Dzieli on swoje działania na czynności zwykłego zarządu (codzienne obowiązki) i czynności przekraczające zwykły zarząd (wymagające zgody mieszkańców).
Są to codzienne obowiązki, które zarząd wykonuje samodzielnie, dbając o sprawne funkcjonowanie nieruchomości. Obejmują one naprawy i usuwanie awarii w częściach wspólnych, ustalanie zaliczek na utrzymanie budynku, wybór firm do remontów i nadzór nad ich pracami. Zarząd przygotowuje także rachunki za media, organizuje coroczne zebrania wspólnoty oraz zapewnia dostawy mediów, wywóz śmieci i porządek. Ważnym elementem jego pracy jest prowadzenie księgowości, sporządzanie sprawozdań oraz dbanie o bezpieczeństwo, np. poprzez monitoring i przeglądy techniczne. Zarząd reprezentuje też wspólnotę w kontaktach z instytucjami i firmami.
Są to czynności, które wymagają uchwały mieszkańców. Należą do nich ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiany w przeznaczeniu części wspólnych (np. przekształcenie wózkowni na siłownię), dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, a także decyzje o nadbudowach, przebudowach czy sprzedaży części nieruchomości. Wymagają zgody także wytoczenie powództwa w imieniu wspólnoty i zmiany w podziale kosztów wspólnych, które mogą wpływać na sposób ich rozliczania.
Każdy członek wspólnoty ma prawo do wglądu w dokumenty dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną. Dotyczy to sprawozdań finansowych, umów z firmami świadczącymi usługi na rzecz wspólnoty czy protokołów zebrań. Dzięki temu właściciele lokali mogą monitorować działalność zarządu i upewnić się, że interesy wspólnoty są odpowiednio zabezpieczane.
Spółdzielnia mieszkaniowa również zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami, ale znacząco różni się od wspólnoty mieszkaniowej. Wynika to z odmiennej formy organizacyjnej, struktury członkostwa oraz sposobu zarządzania.
Spółdzielnia to zarejestrowany podmiot z osobowością prawną, który może prowadzić działalność gospodarczą i realizować inwestycje. Członkostwo w spółdzielni wymaga dopełnienia pewnych formalności, takich jak np. opłata wpisowa. Z kolei wspólnota to zrzeszenie właścicieli lokali, które powstaje automatycznie po sprzedaży pierwszego mieszkania i działa bez osobowości prawnej, choć może zaciągać zobowiązania i występować w sądzie.
Główne różnice między spółdzielnią, a wspólnotą to:
Wspólnota mieszkaniowa to świetny przykład, jak ludzie mogą razem działać na rzecz wspólnego dobra. Jest to „mały samorząd” na skalę jednego budynku. Dzięki współpracy mieszkańcy mogą nie tylko zadbać o swoje otoczenie, ale także wpływać na decyzje, które przekładają się na wygodę i jakość codziennego życia. Członkostwo we wspólnocie wiąże się z obowiązkami, ale daje też realną szansę zmian na lepsze, niezależnie od tego, czy chodzi o porządek na klatce schodowej, czy większe inwestycje.
Dobrze funkcjonująca wspólnota to korzyść dla każdego właściciela mieszkania. Daje poczucie sprawczości oraz bezpieczeństwa potrzebne.
