pl 
Na przełomie maja i czerwca inwestorzy indywidualni będą mogli składać zapisy na akcje jednego z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. StockWatch.pl w oparciu o prospekt emisyjny i dostępne materiały przygotował zestaw najistotniejszych informacji na temat Atalu i parametrów jego oferty akcji.
W poczet giełdowych deweloperów chce wstąpić Atal. Spółka działa w segmencie mieszkaniowym i w skali kraju jest trzecią po Murapolu i Dom Development siłą. Atal skupia się na dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Katowice, Wrocław oraz Łódź. W ofercie ma głównie lokale w standardzie premium+ i premium. W dużej mierze lokale są wykończone pod klucz. Historia spółki sięga początku lat 90-tych. Zbigniew Juroszka – założyciel i główny akcjonariusz – importował wówczas tkaniny na skalę ogólnopolską. Firma zaopatrywała znane polskie marki odzieżowe, a nadwyżki finansowe inwestowała w nieruchomości, które już w połowie lat 90-tych stanowiły szczególny obszar zainteresowań właściciela Atalu. Pierwsze inwestycje deweloperskie obejmujące budynki mieszkalne rozpoczęto w 2003 roku. Spółka Atal SA powstała w 2006 roku i od tego momentu do chwili obecnej sprzedała ponad 5 tys. mieszkań o powierzchni przekraczającej 300 tys. mkw. Atal jest też kojarzony wśród inwestorów z rynku Catalyst. W grudniu 2013 r. spółka zadebiutowała z obligacjami ATL1015 i ATL1016. Kolejna seria papierów dłużnych trafiła do obrotu w lipcu 2014 r.
Parametry oferty
Proces budowania księgi popytu wśród inwestorów instytucjonalnych ruszył w ubiegły piątek i potrwa do 27 maja. Dzień później poznamy ostateczną cenę emisyjną. 28 maja rozpoczną się zapisy w transzach detalicznej i instytucjonalnej, które potrwają do 2 czerwca. Cena maksymalna akcji pojawi się po zatwierdzeniu przez KNF aneksu. Na około 15 czerwca planowany jest pierwszy dzień notowań PDA na rynku regulowanym GPW. Doradcami w procesie upublicznienia są DM Raiffeisen Bank Polska oraz DM PKO BP. Akcje oferowane są w dwóch transzach: w transzy inwestorów indywidualnych – nie więcej niż 15 proc. akcji oferowanych w transzy inwestorów instytucjonalnych – nie mniej niż 85 proc. akcji oferowanych W ramach publicznej emisji akcji oferowanych jest 6.500.000 akcji serii E. Pula ta stanowić będzie łącznie 16,79 proc. podwyższonego kapitału zakładowego i 16,16 proc. głosów na WZ. Obecnie jedynym akcjonariuszem Atalu jest Juroszek Investments, firma należąca do Zbigniewa Juroszka, założyciela i prezesa spółki. Główny akcjonariusz zobowiązał się, że nie sprzeda akcji w okresie od dnia zawarcia umowy plasowania do upływu 12 miesięcy od dnia notowania PDA lub akcji (lock-up). Atal zakłada pozyskanie z emisji 160 mln zł brutto (156 mln zł netto). Środki miałyby pójść na realizację projektów deweloperskich oraz na zakup kolejnych gruntów. W prospekcie spółka zastrzegła, że jeżeli wpływy z emisji nie przekroczą 50 proc. planowanej kwoty, to całość środków trafi na realizację pierwszego celu.
Analiza sytuacji fundamentalnej Atalu
Niestety, mimo że spółki giełdowe sezon wyników za I kwartał mają już za sobą, wyniki Atalu za pierwsze trzy miesiące tego roku pozostają niewiadomą. Prospekt emisyjny oparty jest o wyniki za rok 2014. Od 2011 r. grupa notuje znaczący rozwój działalności. W 2013 roku Atal wykazał 234,3 mln zł przychodów, 41,08 mln zł zysku operacyjnego i 34,41 mln zł czystego zysku. W 2014 roku rezultaty na wszystkich poziomach zanotowały skokowy wzrost. Sprzedaż urosła o 146 proc. do 576,7 mln zł, EBIT i czysty zysk o ok. ponad 300 proc. do 167 mln zł i 136,5 mln zł. Pod względem liczby sprzedanych mieszkań rekordowy był rok 2013 – sprzedano łącznie 1.301 mieszkań. Natomiast w całym 2014 r. nabywców znalazło 1.093 mieszkań. Warto dodać, że spółka obroniła też wysokie marże – operacyjna w ubiegłym roku wyniosła aż 29 proc. – Wynik wygląda na zdrowy, choć tak naprawdę w związku z niedopasowaniem liczby sprzedanych lokali w okresie z liczbą lokali rozpoznanych w wyniku trzeba by przeskalować wartość uzyskanej nominalnie marży deweloperskiej. Raportowana i zgodna z prawidłami wynosi 186,2 mln zł, ale przemnażając wynik przez iloraz rozpoznanych do sprzedanych lokali dostaniemy wynik powtarzalny i lepiej odzwierciedlający prowadzony biznes. Tak skorygowany EBIT wynosi 104 mln zł. – zauważa Paweł Bieniek, analityk StockWatch.pl.
Paweł Bieniek zwraca też uwagę, że skuteczność sprzedaży znacząco spadła w ostatnich kwartałach. W drugiej połowie 2013 r. spółka była w stanie sprzedawać nawet 23-25 proc. oferty w ciągu kwartału. W ostatnim kwartale skuteczność liczona jako liczba sprzedanych mieszkań do średnio kwartalnej liczby oferowanych mieszkań wyniosła 12 proc., co oznacza czas wyprzedaży oferty na poziomie ośmiu kwartałów, przy wartościach rynkowych na poziomie 4-6 kwartałów w zależności od rynku (Źródło: Reas – raport za IV kw. 2014r.). – Oczywiście nigdy nie jest tak, że wszystkie projekty są udane. Te, które nie znalazły szerokiej rzeszy nabywców, wiszą na zapasach, ale w stosunku do ogólnej liczby realizowanych jest ich nie tak dużo. Problemem jest tylko to, że mrożą kapitał przez długi okres, a jak wskazałem wcześniej, kapitał nie wydaje się być problemem spółki pomimo faktu, że właśnie prowadzi emisje akcji. – zaznacza Paweł Bieniek, analityk StockWatch.pl.
Mocne i słabe strony spółki
Plusy: wysoka rentowność – 23,7 proc. marży netto, 32,3 proc. marży brutto na sprzedaży, niskie koszty, nieduże zadłużenie, bank tanio kupowanych gruntów – w latach 2011-2014 grupa wydała na zakup nowych gruntów 304,7 mln zł. Minusy: słaba sprzedaż oferty w ostatnich kwartałach, dotychczas spółka nie dzieliła się regularnie dywidendą – w latach 2011-2014 WZ decydowało zatrzymaniu zysków w formie kapitałów rezerwowych i zapasowych.
Strategia rozwoju
Atal w najbliższych latach zamierza budować pozycję na rynku warszawskim oraz wrocławskim. W Krakowie, Katowicach i Łodzi spółka chce utrzymać dotychczasową pozycję. Atal chce specjalizować się w ofercie o standardzie Premium+ (ponad 86 proc. dotychczasowego PUM) o najwyższej płynności na rynku. Kluczem do sukcesu ma być polityka zakupu gruntów. Zarząd w tym zakresie stawia na zachowanie odpowiedniej proporcji ceny do jakości. – Przetargi o grunty zawsze przegrywamy, nie lubimy za nie przepłacać , a szaleńców na tym rynku nadal nie brakuje. – powiedział podczas ubiegłotygodniowej konferencji prasowej Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.
Polityka dywidendowa
Zarząd Atalu w prospekcie emisyjnym zaznaczył, że w perspektywie najbliższych dwóch lat zamierza dzielić się zyskiem z akcjonariuszami z uwzględnieniem warunków emisji obligacji serii B. Spółka zadeklarowała chęć wypłacania od 40 proc. do 50 proc. skonsolidowanego zysku netto począwszy od podziału zysku netto za 2015 rok. Atal posiada kowenanty na obligacjach, które zobowiązują go do niewypłacania dywidendy aż do czasu ich spłaceni, tj. października 2016 roku.
Wycena/Wskaźniki
Spółka co prawda nie podała jeszcze ceny maksymalnej, ale planuje z emisji pozyskać 160 mln zł, co przy ofercie 6,5 mln akcji daje cenę na poziomie 24,60 zł/akcję. Z tak wyliczonej ceny dostaniemy wycenę biznesu przed emisją na kwotę 792 mln zł, czyli niemal w punkt do skorygowanej renty wieczystej. Jednocześnie spółka wygląda drogo w wycenach majątkowych, co oczywiście ma związek z bardzo wysoką rentownością.
