SPÓŁKI BUDUJĄCE MIESZKANIA BIŁY REKORDY W 2015 ROKU

Takiego popytu na nowe mieszkania nie było nawet w szczycie boomu mieszkaniowego w latach 2006-2008 – twierdzą analitycy badający rynek nieruchomości. Go kwartał padał nowy rekord w firmach deweloperskich. I pod względem sprzedaży, i pozwoleń na budowę. Z ostatnich danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy firmy budujące mieszkania na sprzedaż otrzymały 93,2 tys. pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych. To 20-proc. wzrost w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej. – Deweloperzy świętują rekordy sprzedaży i z rozmachem planują kolejne inwestycje. Za ich optymizmem stoi kilka czynników, których aktualność przez jakiś czas nie powinna ulec zmianie. Powinni jednak zachować ostrożność, bo żadne zjawisko rynkowe nie trwa wiecznie -uważa Marcin Krasoń, analityk Home Broker.

Hossy nie widać na giełdzie Paweł Gosz, ekspert Domu Maklerskiego Michael/Strom potwierdza, że po trzech kwartałach 2015 r. widoczny był wyraźny, około 30-proc. wzrost liczby sprzedanych mieszkań przez spółki deweloperskie notowane na GPW, w porównaniu z analogicznym okresem 2014 r.
Niektóre z firm, takie jak Atal czy J.W. Construction, zwiększyły sprzedaż nawet o około 50 proc., przekraczając w ciągu trzech kwartałów liczbę umów podpisanych w całym 2014 r. – podaje przykłady Paweł Gosz.
Dodaje jednak, że należy pamiętać, że dane o sprzedaży dotyczą liczby podpisanych umów o wybudowanie lokalu, a nie odnoszą się do liczby mieszkań przekazanych klientom. Deweloperzy mieszkaniowi, zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości, wykazuj ą bowiem przychód ze sprzedaży lokalu dopiero po jego przekazaniu nabywcy. Stąd po wynikach spółek hossy w mieszkaniówce nie widać. – Biorąc pod uwagę długość cyklu deweloperskiego oraz fakt, że spora część lokali jest sprzedawana na wczesnym etapie budowy, znaczna część przychodu oraz zysku z rekordowo wysokiej sprzedaży odnotowanej w 2015 r., pojawi się w wynikach spółek dopiero w 2016 r. Rekordowa kontraktacja pozwala zatem przewidywać poprawę rezultatów finansowych deweloperów w przyszłym roku – prognozuje Paweł Gosz.

Zwraca uwagę, że związku z tym, że wiele projektów mieszkaniowych z reguły jest oddawanych do użytkowania w ostatnim kwartale kalendarzowym, można się spodziewać, że część kontraktacji z 2015 r. wpłynie pozytywnie na wyniki deweloperów jeszcze w IV kwartale 2015 r.

Za ile firmy sprzedawały metry na rynku pierwotnym? Natalia Włodarczyk, analityk redNet Property Group, wylicza, że biorąc pod uwagę średnie ceny mieszkań sprzedanych, najwyższa stawka w ostatnich tygodniach 2015 roku dotyczyła – tradycyjnie już – Warszawy. – W stolicy deweloperzy sprzedawali mieszkania przeciętnie po 7809 zł za mkw. Natomiast średnio najtaniej mieszkania upłynniali w Katowicach. Tam średnia cena sprzedaży wyniosła 4746 zł za mkw. – podaje Natalia Włodarczyk. – Należy pamiętać, że ceny mieszkań sprzedanych nie uwzględniają zniżek i rabatów, które udało się wynegocjować nabywcom mieszkań.

Z danych redNet Property Group wynika, że w ujęciu rok do roku średnia cena mieszkań sprzedanych przez deweloperów wzrosła we wszystkich analizowanych miastach. Największy wzrost odnotowany został w Łodzi (+5 proc., r./r.), w Warszawie (+4,6 proc.), w Gdańsku (+2,9 proc.) oraz Krakowie (+1,3 proc.). Natomiast najmniejszy wzrost cen sprzedaży miał miejsce we Wrocławiu (+0,3 proc.), w Poznaniu (0,4 proc.) i Katowicach (+0,8 proc.).

Co będzie za rok?
Zdaniem Pawła Gosza w 2016 r. należy się spodziewać kontynuacji bardzo wysokiej sprzedaży na rynku pierwotnym. – Sprzyjającym czynnikiem w dalszym ciągu powinny być tanie kredyty hipoteczne, co jest zasługą rekordowo niskich stóp procentowych. Obecnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych jest zbliżone do oprocentowania kredytów we frankach szwajcarskich z okresu boomu mieszkaniowego lat 2006-2008. Dodatkowo, niskie stopy procentowe generują gotówkowy popyt na mieszkania, ponieważ relatywnie wysoka rentowność z wynajmu oraz możliwość wzrostu wartości mieszkania w przyszłości, skłaniają inwestorów do transferowania środków pieniężnych z nisko oprocentowanych lokat bankowych na zakup nieruchomości – tłumaczy analityk DM Michael/Strom.

Nie wszystko jednak może się ułożyć po myśli spółek. Jeśli kredyty zdrożeją, popyt spadnie. – Wydaje się, że poza ewentualnym wzrostem stóp procentowych, który na pewno byłby czynnikiem osłabiającym popyt na mieszkania, negatywny wpływ na rynek deweloperski mogą mieć planowane obciążenie banków podatkiem od aktywów – uważa Paweł Gosz.
Jego zdaniem banki mogą chcieć zmniejszyć udział mało rentownych, a jednocześnie długoterminowych kredytów hipotecznych w swoich portfelach. A taki ruch mógłby zmniejszyć liczbę zakupów za kredyt.

Problemem dla deweloperów może stać się też nadmierna podaż. Spółki publiczne, chcąc pokazać akcjonariuszom stały wzrost liczby sprzedawanych mieszkań, będą dążyć do zwiększania oferty. – Znacząca nadpodaż lokali może doprowadzić do spadku ich cen i zwiększania kosztów działalności spółek, które najpierw zbudują lokale, a następnie będą je utrzymywać
– ostrzega analityk DM Michael/Strom.
Eksperci podkreślają jednak, że sprzedaży, nawet po wzroście obowiązkowego wkładu własnego przy kredycie od 2016 r., będzie pomagał program „Mieszkanie dla młodych”. – Choć przez pierwsze półtora roku nie zdobył on serc kupujących, to nie można go lekceważyć. Rządowa dopłata może bowiem zastąpić wkład własny i sprawia, że jego wymagalność nie jest dla klientów tak uciążliwa – uważa Marcin Krasoń.
– Warto jednak zauważyć, że w dużych miastach „MdM” obejmuje głównie rynek pierwotny. Tam niskie limity cenowe wykluczają z dopłat zdecydowaną większość rynku wtórnego
– np. w Krakowie, Lublinie, Wrocławiu i Warszawie – dodaje Rafał Chlebowski z HB Partners.
– Wielu klientów, skuszonych dopłatami, przygląda się więc właśnie rynkowi pierwotnemu i już przy nim pozostaje, nawet jeśli się okaże, że nie mogą skorzystać z dofinansowania.
Co może jeszcze zagrozić optymizmowi deweloperów? – Muszą oni bacznie obserwować poczynania rządu i Rady Polityki Pieniężnej. Wprowadzenie podatku bankowego może doprowadzić do wzrostu cen kredytów i ograniczenia ich dostępności. Dodatkowo – choć wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie stopy mogą zostać jeszcze obniżone – kiedyś nadejdzie podwyżka. Z jednej strony obniży się zdolność kredytowa, z drugiej zaś spadnie liczba kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych, bo wyższe oprocentowanie lokat przyciągnie inwestorów do banków – ostrzega analityk Home Broker.

Mateusz Juroszek wiceprezes spółki Atal

Rok 2015 był dla naszej firmy wyjątkowy ze względu na udany debiut na rynku głównym GPW oraz jednocześnie rekordową sprzedaż mieszkań w historii. Firma tylko do końca listopada sprzedała 1518 lokali. To aż o 425 więcej niż w całym 2014 r. Spółka, poszerzając ofertę, w mijających 12 miesiącach wprowadziła do sprzedaży łącznie 15 osiedli we wszystkich miastach, w których prowadzi działalność, czyli w Krakowie, Katowicach, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu. Znalazło się w nich 2316 lokali, dzięki czemu w obecnej ofercie Atala jest ponad 2 tys. mieszkań. Taka liczba zapewni utrzymanie wysokiej sprzedaży w nadchodzącym roku. Tym bardziej, że od stycznia br. spółka wydała na grunty ponad 155 mln zł – o ok. 8 mln więcej niż w rekordowym pod tym względem 2014 r., co daje bardzo solidną podstawę do realizacji kolejnych projektów. Te wszystkie dane pozwalają nam wejść bardzo optymistycznie w 2016 r. W przyszłym roku skupimy się na dalszym rozwoju firmy. Planujemy sukcesywne uzupełnianie oferty o kolejne etapy inwestycji już istniejących, jak również całkowicie nowe projekty. Znajdą się one nie tylko miastach, w których prowadziliśmy działalność do tej pory. Atal będzie realizował ekspansję także na rynki poznański i trójmiejski, dzięki czemu będziemy obecni we wszystkich największych aglomeracjach w Polsce. Kluczowymi rynkami pozostaną warszawski oraz krakowski. Nowe inwestycje będą, podobnie jak poprzednie, wybudowane w podwyższonym standardzie. Zgodnie ze strategią zamierzamy osiągnąć sprzedaż między 1500 a 1800 lokali. Sprzyjać temu będzie stabilnie rozwijający się rynek. Popyt w przyszłym roku utrzyma się na podobnym, wysokim poziomie.