NOWE MIESZKANIA NIE ZAWSZE DROŻEJĄ Z ETAPU NA ETAP

Największe inwestycje powstają po kawałku, nawet dziesięć lat. Jak zmieniają się ceny w kolejnych częściach?
Duże firmy deweloperskie, jak mówi Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal, koncentrują się na budowie wieloetapowych osiedli. – Takie inwestycje są bardziej opłacalne, a ich przygotowanie wymaga niewiele więcej pracy niż w przypadku kameralnej budowy – wyjaśnia. – Podział na etapy umożliwia też systematyczne uzupełnianie oferty, co jest ważnym elementem strategii sprzedażowej.
Na tańszych gruntach
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że deweloper, dzieląc inwestycję na etapy, minimalizuje ryzyko inwestycyjne oraz zapewnia sobie finansowanie. – Zdrowy rozsądek podpowiada, że ruszanie z inwestycją na 1 tys. lokali w jednym etapie to zadanie, które może przerosnąć możliwości nawet największego dewelopera, nie mówiąc o chłonności rynku – mówi Jędrzyński. – Planując inwestycję etap po etapie, firma jest w stanie ocenić jej powodzenie i perspektywy – dodaje.
Z analiz RynkuPierwotnego.pl wynika, że kolejne części tej samej inwestycji raczej nie różnią się standardem, więc ten aspekt nie wpływa na cenę. – O wycenie może decydować położenie budynków z kolejnych części – zauważa Jarosław Jędrzyński. – Wieloetapowe osiedla powstają zazwyczaj kilka lat. To wystarczająco długo, by sytuacja na rynku zmieniła się na tyle, by ceny w pierwszym i ostatnim etapie były różne. Wiele rozłożonych w czasie inwestycji jest dziś oferowanych po niższych cenach niż kilka lat temu, kiedy budowa ruszała – zauważa.

Mateusz Juroszek prognozuje, że największe firmy nadal będą budować wieloetapowe osiedla na co najmniej 12 tys. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań), podczas gdy kameralne inwestycje będą realizować głównie mniejsi deweloperzy. – Od tej reguły są oczywiście wyjątki, czego przykładem jest warszawski apartamentowiec Walewska Residence, w którym zaplanowaliśmy 43 mieszkania – zwraca uwagę wiceprezes Atalu.
Wyżej jest drożej
Najwięcej etapów wśród osiedli Atalu ma krakowska inwestycja Bronowice Residence. Projekt jest podzielony na pięć części. Dodatkowo powstało też osiedle domów.
– W kolejnych etapach osiedli ceny są zwykle takie same – mówi Mateusz Juroszek. – Bywa jednak, że w czasie wprowadzania kolejnych części do oferty zmieniają się realia rynkowe, a deweloperzy się do nich dostosowują. Kolejne etapy są droższe. W historii naszej firmy nie zdarzyło się, by ceny spadały w kolejnych etapach – zwraca uwagę.
Wiceszef Atalu dodaje, że na cenę wpływ ma też rodzaj inwestycji. Na przykład mkw. mieszkania na najwyższych kondygnacjach Atal Towers II jest droższy o 950 zł niż lokale w pierwszym etapie. Wynika to, jak tłumaczy Juroszek, z prestiżu, jakie daje mieszkanie na 17. piętrze.
Atal oferuje lokale na 21 osiedlach. 14 z nich to inwestycje podzielone na etapy. Z dwóch części składa się wrocławska inwestycja Atal Towers. W sumie deweloper zaplanował tu 451 mieszkań. Lokale z pierwszego etapu są wycenione na 6,7–6,9 tys. zł za mkw., z drugiego – na 7,3–7,9 tys. zł (na 16. i 17. piętrze).
Warszawskie osiedle Atalu – Osada Wilanów – ma trzy części. Powstanie w nich 458 mieszkań. W pierwszym etapie ceny mkw. lokali wahają się od 6,8 do 7,2 tys. zł, w drugim i trzecim – od 6,9 do 7,5 tys. zł.